Riskli Yapı Tespiti Sonrası Ne Olur? İtiraz, Tahliye ve Yıkım Süreci
Bir binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi, yalnızca teknik bir rapor hazırlanmasından ibaret değildir. Tespitin ardından bildirim, itiraz, kesinleşme, tahliye ve yıkım gibi birbirini takip eden idari aşamalar başlar.
Bu süreçte özellikle 15 günlük itiraz süresi, güncel bildirim usulü, tahliye ve yıkım için verilen süre ile idari dava yolu önem taşır.
“Karot testi sonrası ne olur?”, “Riskli bina kaç günde boşaltılır?”, “Kiracı riskli yapı kararına itiraz edebilir mi?” gibi soruların cevabı da bu aşamaların birbirinden doğru biçimde ayrılmasına bağlıdır.
Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark Nedir?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında “riskli yapı” ile “riskli alan” kavramları hukuken farklı anlamlara karşılık gelmektedir.
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamladığı veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder.
Riskli alan ise tek bir binadan ziyade daha geniş bir bölgeyi kapsayan ve ayrı bir idari karar sürecine tabi olan dönüşüm alanıdır.
Bu yazının konusu, tek tek binalar bakımından yürütülen riskli yapı tespiti ve bu tespitin ardından başlayan hukuki süreçtir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılabilir.
Birden fazla malikin bulunduğu yapılarda riskli yapı tespitinin başlatılması için bütün maliklerin birlikte başvurması zorunlu değildir. Maliklerden biri, gerekli şartlar çerçevesinde tespit sürecini başlatabilir.
Başvuru, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır.
Riskli yapı tespiti ayrıca Başkanlık veya ilgili idare tarafından resen yapılabilir ya da maliklere belirli bir süre verilerek tespitin yaptırılması istenebilir.
Teknik inceleme, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde gerçekleştirilir.
Karot Testi Sonrası Ne Olur?
Riskli yapı tespiti denildiğinde en çok bilinen uygulamalardan biri karot alınmasıdır.
Karot, özellikle betonarme yapılarda betonun mevcut dayanımının belirlenmesinde kullanılan teknik yöntemlerden biridir. Ancak riskli yapı değerlendirmesi yalnızca tek bir karot sonucundan ibaret değildir.
Yapının;
- taşıyıcı sistemi,
- mevcut malzeme özellikleri,
- yapı geometrisi,
- teknik inceleme sonuçları ve
- ilgili teknik esaslarda öngörülen diğer veriler
birlikte değerlendirilir.
Karot alınması, binanın otomatik olarak riskli ilan edildiği veya kesin olarak yıkılacağı anlamına gelmez.
Teknik inceleme sonunda lisanslı kurum veya kuruluş tarafından riskli yapı tespit raporu hazırlanır. Rapor, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri bulunan hâllerde yetkili idareye sunulur.
Rapor teknik ve şekli yönden incelenir. Eksiklik bulunması hâlinde düzeltilmesi istenebilir; uygun bulunan tespitler ise sonraki idari aşamaya geçer.
Tapuya Riskli Yapı Şerhi mi Konulur?
Gündelik kullanımda “riskli yapı şerhi” denilse de hukuki açıdan daha doğru ifade, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi yapılmasıdır.
Riskli olduğu tespit edilen yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Bu belirtme, yapının hemen o anda yıkılacağı anlamına gelmez. Ancak riskli yapı tespitinin idari sürece girdiğini ve bildirim ile itiraz aşamasının başlayacağını gösterir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Bildirilir?
Riskli yapı süreçlerinde bildirim usulü, son yıllarda yapılan mevzuat değişiklikleriyle önemli ölçüde değişmiştir.
Güncel sistemde riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren tutanak;
- yapıya asılır,
- maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir,
- ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
Riskli yapı ayrıca Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde de ilan edilir.
Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Bu tarih özellikle itiraz süresinin hesaplanması bakımından önemlidir.
Riskli yapı tespitinde 15 günlük itiraz süresi, güncel bildirim sisteminde muhtarlıkta yapılan ilanın tamamlanmasıyla bağlantılıdır.
Bu nedenle yalnızca kişinin adresine posta yoluyla bir tebligat gelip gelmediğine bakılarak hareket edilmesi yanıltıcı olabilir.
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir.
Kanunda düzenlenen bu teknik itiraz hakkı, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından kullanılabilir.
İtiraz, riskli yapının bulunduğu yerdeki ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa yetkili idareye yapılır.
İtiraz dilekçesinde tespitin neden hatalı görüldüğünün teknik veya hukuki gerekçeleri açıklanabilir ve mevcut belgeler sunulabilir.
İtiraz, teknik heyet tarafından değerlendirilir.
Teknik heyet riskli yapı tespit raporunu teknik yönden inceler ve yapının risklilik durumu hakkında değerlendirme yapar.
İnceleme sonucunda yapının riskli olmadığı sonucuna ulaşılması hâlinde tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması gündeme gelir.
Riskli olduğuna ilişkin tespitin korunması hâlinde ise süreç tahliye ve yıkım aşamasına doğru ilerler.
Kiracı Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edebilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen 15 günlük teknik itiraz hakkı yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır.
Bu nedenle kiracı, maliklere özgü bu teknik itiraz mekanizmasını yalnızca kiracı sıfatıyla kullanamaz.
Aynı durum, malik sıfatına sahip olmayan sınırlı ayni hak sahipleri bakımından da teknik itiraz mekanizmasının ayrıca değerlendirilmesini gerektirir.
Bununla birlikte kiracılar ve diğer ilgililer, kendi hukuki durumlarını doğrudan etkileyen başka işlemler bakımından sahip oldukları idari veya özel hukuk yollarını somut olayın özelliklerine göre kullanabilir.
Riskli Yapı Kararı Kesinleşirse Ne Olur?
Riskli yapı tespitine süresinde itiraz edilmemesi veya yapılan itiraz sonucunda risklilik tespitinin korunması hâlinde süreç tahliye ve yıkım aşamasına geçer.
Bu aşamada artık temel amaç, risk taşıdığı kesinleşen yapının kullanımının sona erdirilmesi ve yapının mevzuata uygun şekilde yıktırılmasıdır.
Tahliye ve yıkıma ilişkin işlem de güncel bildirim sistemi çerçevesinde ilgililere duyurulur.
Tahliye ve yıkıma ilişkin tutanak;
- yapıya asılır,
- maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir,
- ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Riskli Bina Kaç Günde Boşaltılır ve Yıkılır?
Riskli yapıların tahliye ve yıkım süresine ilişkin eski kaynaklarda sıklıkla “60 gün + ek 30 gün” şeklinde bir anlatımla karşılaşılmaktadır.
Ancak güncel 6306 sayılı Kanun düzenlemesine göre idarece, riskli yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere bir süre verilir.
Bu nedenle “her riskli binaya mutlaka önce 60 gün, ardından ayrıca 30 gün verilir” şeklinde genel bir kuraldan söz etmek artık doğru değildir.
Verilen süre içerisinde yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması gerekir.
Sürenin sonunda yapı malikleri tarafından yıkım gerçekleştirilmemişse idari süreç devam eder.
Elektrik, Su ve Doğalgaz Kesilebilir mi?
Riskli yapının verilen süre içerisinde tahliye edilmemesi veya yıktırılmaması hâlinde, yapıya elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin verilmemesi veya mevcut hizmetlerin durdurulması gündeme gelebilir.
Bu tedbirlerin temel amacı, riskli olduğu kesinleşen yapının kullanılmaya devam edilmesini önlemektir.
Tahliye ve yıkımın engellenmesi hâlinde ise kanunda öngörülen şartlarla kolluk desteğiyle tahliye ve yıkıma yönelik işlemler gerçekleştirilebilir.
Malikler Yapıyı Yıkmazsa Ne Olur?
Riskli yapı, maliklere verilen süre içerisinde yıktırılmazsa ilgili idare tarafından yıkım gerçekleştirilebilir veya gerçekleştirtilir.
Bu durumda yapılan;
- riskli yapı tespiti,
- tahliye ve
- yıkım
masraflarının ilgili mevzuat çerçevesinde maliklerden hisseleri oranında tahsili gündeme gelebilir.
Bu nedenle riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonraki aşama, yalnızca idari bir bildirim süreci olarak görülmemelidir. Süre sonunda tahliye ve yıkımın kamu gücüyle gerçekleştirilmesi mümkün olabilir.
Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?
Riskli yapının maliklerinden biri veya birkaçı ya da bunların vekilleri, gerekli koşullar sağlandığında yıkım ruhsatı için başvurabilir.
Yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin kapatıldığının belgelendirilmesi veya idarece bu durumun tespit edilmesi yıkım sürecinin önemli aşamalarındandır.
Yıkım işleminin teknik ve güvenlik şartlarına uygun şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası Açılabilir mi?
Riskli yapı tespiti ve buna bağlı idari işlemler idari yargı denetimine tabidir.
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemler bakımından 30 günlük özel dava açma süresi önem taşır.
Bu nedenle teknik itiraz sürecinin sona ermesi veya ilgili idari işlemin tebliğ edilmiş sayılması sonrasında dava sürelerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Riskli yapı tespitine veya buna bağlı işlemlere karşı açılacak davalarda yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.
Ancak:
İptal davasının açılmış olması tek başına riskli yapı sürecini otomatik olarak durdurmaz.
İşlemlerin yürütülmesinin durması bakımından mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına ilişkin bir karar verilmesi gerekebilir.
Bu ayrım özellikle tahliye veya yıkım süreci yaklaşmış yapılarda önemlidir.
Kiracılar Açısından Riskli Yapı Süreci
Riskli yapı kararı yalnızca maliklerin değil, binada yaşayan veya işyeri işleten kiracıların da fiili durumunu doğrudan etkiler.
Kiracılar açısından özellikle şu sorular gündeme gelir:
- Bina ne zaman tahliye edilmek zorunda?
- Kira sözleşmesi ne olacak?
- Kira veya taşınma yardımı alınabilir mi?
- Depozito ve peşin ödenen kira bedellerinin durumu ne olacak?
Riskli yapının tahliye edilmesi ve ardından yıkılması, kiracının taşınmazı kullanma imkânını ortadan kaldırabilir.
Bunun kira sözleşmesine, depozitoya, peşin ödenmiş kira bedellerine veya tarafların diğer taleplerine etkisi ise kira sözleşmesinin içeriği ve somut olayın özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Alınabilir mi?
6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama düzenlemeleri kapsamında belirli şartlarla çeşitli destek mekanizmaları bulunmaktadır.
Bunlar arasında;
- kira yardımı,
- geçici konut veya işyeri imkânları,
- kiracılar bakımından belirli taşınma veya kira destekleri
gündeme gelebilir.
Ancak bu destekler her riskli yapı tespitinde herkese otomatik olarak verilen sabit ödemeler değildir.
Yararlanabilecek kişiler, başvuru süresi, yardım miktarı ve gerekli belgeler yürürlükteki uygulama esaslarına göre değişebilir.
Bu nedenle güncel başvuru koşulları ilgili idarenin ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının yürürlükteki uygulamaları üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir.
Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu
İntifa hakkı veya oturma hakkı gibi sınırlı ayni haklar da riskli yapının tahliyesi ve yıkılmasından etkilenebilir.
Ancak yapının fiziksel olarak ortadan kalkması, her sınırlı ayni hakkın her durumda kendiliğinden tamamen sona erdiği anlamına gelmez.
Hakkın niteliği, tapu kaydı, hakkın üzerinde kurulduğu taşınmaz ve dönüşüm sonrasındaki hukuki durum birlikte değerlendirilmelidir.
Riskli Yapı Sürecinde En Kritik Noktalar
Riskli yapı tespitinden tahliye ve yıkıma kadar olan süreçte özellikle şu ayrımlar önemlidir:
- Karot alınması tek başına binanın riskli ilan edildiği anlamına gelmez.
- Riskli yapı tespiti, lisanslı kurum veya kuruluşların teknik incelemesi ve ilgili idari süreç sonucunda hukuki sonuç doğurur.
- Güncel bildirim sistemi yalnızca klasik posta tebligatına dayanmaz; yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı birlikte önem taşır.
- Maliklerin teknik itiraz için 15 günlük süreyi dikkate alması gerekir.
- Tahliye ve yıkım için güncel düzenlemede 90 günü aşmayan bir süre öngörülmektedir.
- İdari işlemlere karşı dava açılması sürecin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez.
- Riskli yapı tespitine ilişkin idari işlemlerde 30 günlük özel dava açma süresi gözden kaçırılmamalıdır.
Riskli yapının yıkılmasından sonra ise hukuki gündem değişir. Yeni yapılacak projeye ilişkin kararların nasıl alınacağı, maliklerin hangi çoğunlukla hareket edeceği, dönüşüme katılmayan maliklerin paylarının durumu ve müteahhitle yapılacak sözleşmeler ayrı bir aşamanın konusudur.
Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.
One Comment
Comments are closed.