Kiracılı Ev Satın Alındığında Tahliye Süreci: Yeni Malikin Hakları ve Süreler
Kiracılı bir evin veya işyerinin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazın mülkiyeti el değiştirse de kiracının mevcut kira ilişkisi kural olarak devam eder ve yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Bununla birlikte yeni malikin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek bir konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu belirli şartlarla tahliye imkânı tanır.
Bu noktada özellikle edinme tarihinden itibaren bir aylık bildirim süresi, altı aylık bekleme süresi, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve dava açılmadan önce izlenmesi gereken arabuluculuk süreci önem taşır.
Kiracılı Ev Satılınca Kira Sözleşmesine Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Başka bir ifadeyle, evin veya işyerinin satılması mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz.
Taşınmazın satılması, kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz. Yeni malik, mevcut kira ilişkisinin tarafı olarak sözleşmeyi devralır.
Bu nedenle eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin süresi ve temel hükümleri kural olarak devam eder. Yeni malik ile kiracı arasında yalnızca mülkiyet değiştiği için yeni bir kira sözleşmesi yapılması zorunlu değildir.
Kiracı da sözleşmenin eski malik ile yapılmış olmasını gerekçe göstererek yeni maliki kira ilişkisinin dışında kabul edemez.
Kiracılı Evde Kira ve Depozito Ne Olur?
Kira bedeli kime ödenir?
Taşınmazın devrinden sonra yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinden, kira ödemelerinin de yeni malikle kurulan hukuki ilişkiye uygun şekilde yapılması gerekir.
Uygulamada yeni malikin;
- malik değişikliğini,
- ödeme yapılacak hesabı,
- gerekli iletişim bilgilerini
kiracıya ispatlanabilir şekilde bildirmesi uyuşmazlık riskini azaltır.
Kiracı bakımından da malik değişikliğinin ve yeni ödeme bilgilerinin doğrulanması önemlidir. Banka yoluyla yapılan ödemelerde açıklama kısmına ilgili ayın kira bedelinin yazılması, ileride çıkabilecek ödeme uyuşmazlıklarında ispat kolaylığı sağlar.
Depozito yeniden ödenmek zorunda mı?
Kiracı mevcut kira ilişkisi kapsamında depozitoyu daha önce ödemişse, salt taşınmazın malikinin değişmesi aynı teminatın ikinci kez ödenmesini gerektirmez.
Bununla birlikte depozitonun eski ve yeni malik arasındaki devir sırasında nasıl ele alındığı ve kira ilişkisi sona erdiğinde iade sorumluluğunun kime ait olacağı, somut ilişkinin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Kiracıyı İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen malike belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânı tanır.
Yeni malik;
- kendisi,
- eşi,
- altsoyu,
- üstsoyu veya
- kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde tahliye sürecini başlatabilir.
Ancak taşınmazın satın alınmış olması tek başına yeterli değildir.
İhtiyacın yargısal değerlendirmede gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte olması aranır. Sırf mevcut kiracıyı çıkararak taşınmazı daha yüksek bedelle yeniden kiraya verme amacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi olarak değerlendirilemez.
1 Aylık Bildirim ve 6 Aylık Süre Nasıl İşler?
TBK m.351’in yeni malike tanıdığı ilk yol, edinme tarihine bağlı özel bir süre düzenine dayanır.
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini yürütebilir.
Süre bakımından esas alınan tarih kural olarak taşınmazın edinildiği tarihtir.
Yazılı bildirimin daha sonra ispat edilebilir olması önemlidir. Bu nedenle uygulamada noter ihtarı gibi ispat gücü yüksek yöntemler tercih edilebilir.
Edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirim süresinin kaçırılması, TBK m.351’in ilk fıkrasındaki “edinmeden altı ay sonra” yolunun kullanılmasını engelleyebilir. Ancak bu durum, yeni malikin sözleşme süresinin sonuna bağlı diğer tahliye yolunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Altı aylık sürenin dolması da kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi anlamına gelmez. Anlaşma sağlanamaması hâlinde kanunda öngörülen usul izlenmeli ve ihtiyaç iddiasının şartları somut olayda değerlendirilmelidir.
Sözleşme Süresi Sonunda Tahliye Yolu
TBK m.351 yeni malike yalnızca “bir aylık bildirim + altı ay” yolunu tanımaz.
Kanunun ikinci fıkrasına göre yeni malik, dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde kullanabilir.
Bu nedenle iki yol birbirinden ayrılmalıdır:
Birinci yol: Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve edinmeden altı ay geçmesinin ardından tahliye sürecinin yürütülmesi.
İkinci yol: Kira sözleşmesinin süresinin sonunun beklenmesi ve kanundaki süre içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurulması.
Hangi yolun daha erken veya daha uygun sonuç vereceği; taşınmazın edinme tarihi, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile somut ihtiyacın durumuna göre değişebilir.
TBK m.353 ayrıca, dava açılması gereken süre içinde kiracıya dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân tanıyan özel bir düzenleme içerir.
Bu nedenle yeni malikin tahliye sürecinde yalnızca “bir ay” ve “altı ay” ifadelerine bakılarak hareket edilmesi yeterli değildir; sözleşmenin tarihleri ve uygulanacak tahliye yolu birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
Bu nedenle yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde anlaşma sağlanamaması ve uyuşmazlığın dava yoluna taşınması söz konusuysa, kural olarak önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculukta taraflar tahliye tarihi, kira ilişkisinin devam edeceği süre veya uyuşmazlığın sona erdirilmesine ilişkin diğer konularda anlaşabilir.
Anlaşma sağlanamazsa gerekli usul tamamlandıktan sonra dava yoluna başvurulabilir.
Arabuluculuğa başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından kanundaki durma hükümleri de süre hesabında dikkate alınmalıdır.
Yeni Malik Yeni Kira Sözleşmesi Dayatabilir mi?
Hayır. Salt malik değişikliği nedeniyle kiracının yeni bir kira sözleşmesi imzalama zorunluluğu doğmaz.
TBK m.310 gereğince yeni malik zaten mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Bu nedenle yeni malik yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle;
- mevcut sözleşmeyi geçersiz sayamaz,
- kiracıyı yeni sözleşme imzalamaya zorlayamaz,
- kira bedelini malik değişikliği gerekçesiyle tek taraflı olarak istediği seviyeye çıkaramaz.
Kira bedelindeki artışlar ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ayrı kurallara tabidir.
Taraflar elbette karşılıklı iradeleriyle yeni bir sözleşme veya ek protokol düzenleyebilir.
Yeni Malik Tahliye Taahhüdü İsteyebilir mi?
Yeni malik kiracıdan tahliye taahhüdü talep edebilir; ancak kiracı sırf taşınmazın maliki değiştiği için tahliye taahhüdü vermek zorunda değildir.
Tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliği ayrıca;
- kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği,
- yazılı olup olmadığı,
- tahliye tarihinin belirli olup olmadığı,
- irade serbestisi
gibi unsurlar bakımından değerlendirilir.
Eski malike verilmiş mevcut bir tahliye taahhüdünün yeni malik tarafından kullanılıp kullanılamayacağı ise taahhüdün düzenlenme biçimi, tarihi ve kira ilişkisinin özellikleriyle birlikte değerlendirilmesi gereken ayrı bir hukuki konudur.
Kiralanan Aile Konutuysa Ne Değişir?
Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa kira ilişkisinde eşe ilişkin özel hükümler gündeme gelebilir.
Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı olmayan eş de belirli şartlarla kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilir.
Bununla birlikte taşınmazın aile konutu olarak kullanılması, tek başına yeni malikin kanunda öngörülen ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını ortadan kaldıran bir durum değildir. Her iki hukuki düzenlemenin etkisi somut olayın özelliklerine göre birlikte değerlendirilir.
Tahliyeden Sonra Taşınmaz Başkasına Kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinin önemli sonuçlarından biri yeniden kiralama yasağıdır.
TBK m.355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu kurala aykırılık hâlinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir. Kanun, bu tazminatın son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamayacağını öngörmektedir.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye, yalnızca kiracının çıkarılmasına yönelik şekli bir gerekçe olarak kullanılamaz. İleri sürülen ihtiyacın gerçekliği, tahliye sonrasındaki kullanım biçimi bakımından da önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Evi yeni satın alan malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Taşınmazın satın alınması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden biri mevcutsa ve ilgili usul ile sürelere uyulmuşsa tahliye talebinde bulunabilir.
Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. TBK m.310 gereğince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Salt mülkiyet değişikliği kiracının taşınmazı boşaltma zorunluluğu doğurmaz.
Yeni malik 6 ay sonra kiracıyı çıkarabilir mi?
Altı ayın dolması kiracının otomatik olarak çıkarılacağı anlamına gelmez.
Yeni malikin TBK m.351’deki ilk yolu kullanabilmesi için edinmeden itibaren bir ay içinde gerekli yazılı bildirimin yapılması ve ihtiyaç şartlarının bulunması gerekir. Uyuşmazlık çözülemezse dava şartı arabuluculuk ve ardından gerekli yargısal süreç gündeme gelir.
Bir aylık ihtar süresi kaçırılırsa tahliye hakkı tamamen kaybolur mu?
Her durumda hayır.
Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması, edinmeden altı ay sonra kullanılabilecek özel yol bakımından önemlidir. Ancak TBK m.351’in ikinci fıkrasında düzenlenen, kira sözleşmesinin süresinin sonuna bağlı tahliye imkânı şartları varsa ayrıca gündeme gelebilir.
Yeni malik kira sözleşmesini yenilemek zorunda mı?
Hayır. Mevcut kira sözleşmesi zaten yeni maliki bağlar. Tarafların sırf malik değiştiği için yeni bir sözleşme yapması zorunlu değildir.
Kiracılı evde kira kime ödenir?
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Malik değişikliği ve yeni ödeme bilgilerinin kiracıya ispatlanabilir biçimde bildirilmesi, ödeme konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından önemlidir.
Yeni Malik Açısından Kritik Noktalar
Kiracılı bir taşınmazın satın alınması, mevcut kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. Yeni malik öncelikle mevcut sözleşmenin hukuki durumunu devralır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye düşünülüyorsa ise özellikle;
- edinme tarihi,
- bir aylık yazılı bildirim süresi,
- altı aylık süre,
- kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri,
- ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu niteliği,
- dava şartı arabuluculuk,
- TBK m.353 kapsamındaki süre düzenlemesi ve
- tahliye sonrasındaki yeniden kiralama yasağı
birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni malik ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda en sık yapılan hata, “ev satıldıysa kiracı çıkar” veya “bir ay içinde ihtar çekilmediyse artık hiçbir şekilde tahliye mümkün değildir” gibi genellemelerle hareket etmektir.
Türk Borçlar Kanunu ise malik değişikliğini ve ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi, birbirinden farklı süre ve şartlara bağlanan daha ayrıntılı bir sistem içinde düzenlemektedir.
Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.
