Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malikin Payı Satılabilir mi?
Kentsel dönüşüm sürecinde aynı binadaki bütün maliklerin yeni proje, müteahhit veya sözleşme şartları konusunda anlaşması her zaman mümkün olmaz. Bazı malikler dönüşüme tamamen karşı çıkarken bazıları metrekare kaybı, ek ödeme, bağımsız bölüm paylaşımı veya sözleşme şartları nedeniyle çoğunluk kararına katılmayabilir.
Bu durumda en çok merak edilen soru şudur: Kentsel dönüşüm kararına imza atmayan malikin evi veya arsa payı gerçekten satılabilir mi?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, belirli şartların gerçekleşmesi halinde çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payının satışına imkan tanımaktadır.
Ancak yalnızca sözleşmeye imza atılmaması, malikin payının kendiliğinden satışa çıkacağı anlamına gelmez. Çoğunluk kararından bildirime, 15 günlük süreden değerlemeye ve açık artırmaya kadar kanunda ve yönetmelikte öngörülen aşamaların işletilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Nedir?
Kentsel dönüşümde en sık karıştırılan konulardan biri salt çoğunluğun nasıl hesaplandığıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında esas alınan çoğunluk, malik veya bağımsız bölüm sayısına göre değil, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında belirlenir.
Bu nedenle bir binada dairelerin yarısından fazlasının veya maliklerin yarısından bir fazlasının karar vermesi her durumda yeterli değildir. Karara katılan maliklerin toplam hisse oranına bakılır.
Örneğin 10 bağımsız bölüm bulunan bir binada 6 malikin dönüşüm kararını kabul etmesi tek başına salt çoğunluğun sağlandığı anlamına gelmez. Bu 6 malikin toplam hisseleri taşınmazdaki hisselerin yarısından azsa gerekli çoğunluk oluşmamış olabilir.
Buna karşılık daha az sayıda malik, toplam hisselerin yarısından fazlasına sahipse hisseler bakımından salt çoğunluk sağlanabilir.
Bu nedenle uygulamada kullanılan “50+1” ifadesi de dikkatli yorumlanmalıdır.
Buradaki 50+1, malik veya daire sayısının 50+1’i değil; toplam hisselerin yarısından fazlasını ifade eden çoğunluktur.
Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunluk Kuralı Devam Ediyor mu?
Kentsel dönüşüm konusunda hâlâ sıkça “üçte iki çoğunluk” ifadesine rastlanmaktadır. Bunun nedeni eski düzenlemede birçok karar bakımından üçte iki çoğunluk aranmasıdır.
Ancak 6306 sayılı Kanunda 2023 yılında yapılan değişiklikle bu sistem değiştirilmiş ve ilgili kararlar bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmıştır.
Bu nedenle güncel bir kentsel dönüşüm dosyasında çoğunluk hesabı yapılırken eski üçte iki sistemi üzerinden hareket edilmesi yanlış sonuçlara yol açabilir.
Salt Çoğunluk Hangi Konularda Karar Alabilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında taşınmazın nasıl değerlendirileceğine ilişkin çeşitli kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir.
Bu kapsamda;
- yeniden bina yaptırılması,
- kat karşılığı inşaat modeli,
- hasılat paylaşımı,
- yüklenici seçimi,
- parsellerin birleştirilmesi veya ayrılması,
- taşınmazın satış yoluyla değerlendirilmesi,
- dönüşüm projesinin temel şartlarının belirlenmesi
gibi konular gündeme gelebilir.
Ancak salt çoğunluğun sağlanmış olması, çoğunluğun diğer maliklere istediği her şartı sınırsız biçimde kabul ettirebileceği anlamına gelmez.
Kararın 6306 sayılı Kanuna, Uygulama Yönetmeliğine ve somut taşınmazın hukuki durumuna uygun şekilde alınması gerekir.
Riskli Yapılarda Malik Toplantısı Nasıl Yapılır?
4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik değişiklikleriyle riskli yapıların bulunduğu parsellerde maliklerin karar alma süreci daha ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
Yeni uygulama hakkında karar alınabilmesi için maliklerden birinin istemi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılması öngörülmektedir.
Toplantının yeri ve zamanı;
- ilgili muhtarlıkta ilan,
- yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısına veya duyuru panosuna ilan,
- noter aracılığıyla bildirim
gibi Yönetmelikte öngörülen yöntemlerle maliklere duyurulabilir.
Toplantının yapılması ve karar alınması bakımından da hisseler üzerinden salt çoğunluk esas alınır.
Alınan kararın tutanağa bağlanması ve toplantıya çağrı sürecinin belgelendirilmesi önemlidir. Çünkü çoğunluk kararına katılmayan maliklerin paylarının daha sonra satışa konu edilmesi istenirse, karar alma sürecinin mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediği ayrıca incelenebilir.
Müteahhit Sözleşmesine İmza Atmayan Malik Ne Olur?
Bir binada çoğunluğun belirli bir müteahhit veya proje üzerinde anlaşması, bütün maliklerin aynı sözleşmeyi imzalayacağı anlamına gelmez.
Malik;
- kendisine verilecek bağımsız bölümü uygun bulmayabilir,
- metrekare kaybına itiraz edebilir,
- ek ödeme miktarını kabul etmeyebilir,
- şerefiye dağılımını adaletsiz bulabilir,
- müteahhidin mali veya teknik yeterliliği konusunda tereddüt yaşayabilir,
- sözleşmedeki teslim süresi veya teminat hükümlerini yetersiz görebilir.
Malikin sözleşmeye imza atmaması tek başına hukuka aykırı bir davranış değildir.
Ancak gerekli çoğunlukla alınmış geçerli bir karar bulunmasına rağmen malik çoğunluğun teklifini kabul etmezse, 6306 sayılı Kanunda öngörülen şartların oluşması halinde malikin arsa payının satış süreci gündeme gelebilir.
Karara Katılmayan Malike Teklif Nasıl Bildirilir?
Çoğunluk tarafından karar alınması, karara katılmayan malikin payının hemen satışa çıkarılmasına yeterli değildir.
Alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin nerede incelenebileceğine ilişkin bilginin karara katılmayan malike bildirilmesi gerekir.
Güncel düzenlemeye göre bildirim, somut duruma bağlı olarak;
- elektronik tebligat,
- noter aracılığıyla bildirim,
- Yönetmelikte öngörülen ilan yöntemi
ile yapılabilir.
Burada yalnızca bir bildirim yapılmış olması değil, malikin kendisinden neyin kabul edilmesinin istendiğini anlayabilmesi de önem taşır.
Teklifte somut olayın özelliklerine göre;
- seçilen yüklenici,
- sözleşmenin temel şartları,
- yeni projedeki bağımsız bölüm paylaşımı,
- teslim koşulları,
- maliklerden talep edilen ek ödemeler,
- projenin temel teknik ve mali şartları
yer alabilir.
15 Günlük Süre Ne Zaman Başlar?
Karara katılmayan malike çoğunluk kararı ve teklif bildirildikten sonra 15 günlük süre önem kazanır.
Malik bu süre içinde teklifi kabul edebilir.
Teklifin süresi içinde kabul edilmemesi veya incelenmemesi halinde ise şartları oluşmuşsa malikin arsa payının satışına ilişkin sürecin başlatılması mümkün hale gelebilir.
Burada iki farklı 15 günlük sürenin birbirine karıştırılmaması gerekir.
Bazı bildirim yöntemlerinde 15 günlük ilan süresi bulunabilir. Bunun yanında karar ve teklifin bildirilmesinden sonra malike tanınan 15 günlük kabul süresi ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle pay satışı dosyasında yalnızca “15 gün geçti” denilmesi yeterli değildir. Hangi bildirimin ne zaman yapıldığı ve hangi sürenin hangi tarihte başladığı belgeler üzerinden incelenmelidir.
İmza Atmayan Malikin Evi Otomatik Olarak Satılır mı?
Hayır.
Kentsel dönüşümde bir malikin çoğunluk kararına veya müteahhit sözleşmesine imza atmaması, dairesinin veya arsa payının aynı anda ve kendiliğinden satıldığı anlamına gelmez.
Satışın gündeme gelebilmesi için genel olarak;
- gerekli çoğunluğun hukuka uygun şekilde sağlanması,
- riskli yapılarda toplantı ve çağrı usulünün işletilmesi,
- karar ve teklifin malike bildirilmesi,
- 15 günlük sürenin tamamlanması,
- değerleme işlemlerinin yapılması,
- satış başvurusunda bulunulması,
- açık artırma prosedürünün yürütülmesi
gerekir.
Satışa konu edilen hukuki unsur da doğrudan “dairenin kendisi” şeklinde düşünülmemelidir. Süreç esas olarak malikin arsa payının satışı üzerinden yürütülür.
Ayrıca arsa payı satış sürecinin başlayabilmesi için riskli yapının mutlaka önceden yıkılmış olması da gerekmez.
Arsa Payının Rayiç Değeri Nasıl Belirlenir?
Kentsel dönüşümde pay satışının en hassas noktalarından biri taşınmazın hangi bedel üzerinden satışa çıkarılacağıdır.
Satış sürecinde taşınmazın değerinin belirlenmesi için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hazırladığı değerleme raporları önem taşır.
Ardından ilgili idare bünyesinde oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonu, değerleme verilerini dikkate alarak satışa esas rayiç değeri belirler.
Değerleme yapılırken taşınmazın;
- bulunduğu bölge,
- imar durumu,
- yüzölçümü,
- arsa payı,
- piyasa koşulları,
- emsal satışlar,
- taşınmazın mevcut hukuki ve fiili durumu
gibi unsurlar dikkate alınabilir.
Satışın belirlenen rayiç değerin altında yapılması mümkün değildir.
Bu nedenle değerleme işlemi yalnızca şekli bir aşama değildir. Kullanılan emsallerin taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı veya değer tespitinin piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı uyuşmazlık konusu olabilir.
Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?
Kentsel dönüşümde arsa payı satışında ilk açık artırma ile sonraki satış aşamalarını birbirinden ayırmak gerekir.
İlk satışta temel kural, satışın hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar arasında gerçekleştirilmesidir.
Bu nedenle müteahhit yalnızca binanın yüklenicisi olduğu için ilk açık artırmaya otomatik olarak katılabilecek bir kişi değildir.
İlk satışta anlaşan paydaşlardan hiçbiri payı satın almazsa sonraki satışlarda üçüncü kişilerin de sürece katılması mümkün olabilir.
Ancak üçüncü kişinin;
- çoğunluk tarafından alınan kararı kabul etmesi,
- bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeye uymayı taahhüt etmesi,
- gerekli belgeleri imzalamayı kabul etmesi,
- Yönetmelikte öngörülen teminat şartlarını yerine getirmesi
gerekebilir.
Bu nedenle “imza atmayan malikin payı açık artırmayla herhangi bir kişiye satılır” şeklindeki genel ifade hukuken doğru değildir.
Müteahhit Arsa Payını Satın Alabilir mi?
Bu sorunun cevabı müteahhidin taşınmazdaki hukuki sıfatına ve satışın hangi aşamada olduğuna göre değişebilir.
Müteahhit yalnızca yüklenici sıfatına sahipse, bu sıfat kendisine ilk satışa doğrudan katılma hakkı vermez.
Ancak müteahhit aynı zamanda taşınmazda pay sahibi olmuşsa veya sonraki satış aşamalarında üçüncü kişilerin katılımına ilişkin şartları sağlıyorsa durum farklı değerlendirilebilir.
Bu nedenle müteahhidin pay satın alma ihtimali her dosyada aynı değildir.
Riskli Yapı ile Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Satış Aynı mı?
6306 sayılı Kanun yalnızca riskli binaları değil, riskli alanları ve rezerv yapı alanlarını da düzenlemektedir.
Ancak pay satışının sonraki aşamalarında bu hukuki statüler arasında farklılıklar bulunabilir.
Riskli yapılarda, ilk satışta payın anlaşan maliklerden biri tarafından alınmaması halinde satış süreci belirli şartlarla yeniden yürütülebilir ve sonraki satışlarda çoğunluk kararına uymayı kabul eden üçüncü kişilerin katılımı gündeme gelebilir.
Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise şartları oluştuğunda payın dönüşüm projesini yürüten Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınması söz konusu olabilir.
Bu nedenle yalnızca taşınmazın “kentsel dönüşüm kapsamında” olduğunu bilmek yeterli değildir.
Taşınmazın;
- riskli yapı,
- riskli alan,
- rezerv yapı alanı
rejimlerinden hangisi kapsamında bulunduğu, uygulanacak sürecin belirlenmesi açısından ayrıca önem taşır.
Metrekare Kaybı Varsa Malik İmza Atmak Zorunda mı?
Kentsel dönüşümde uyuşmazlıkların önemli bir kısmı dönüşümün yapılıp yapılmayacağından çok, yeni projede maliklere ne verileceği konusunda ortaya çıkar.
Malikler arasında özellikle;
- yeni dairenin küçülmesi,
- kat veya cephe değişikliği,
- manzara kaybı,
- şerefiye farklarının dağılımı,
- bazı maliklere daha avantajlı bağımsız bölüm verilmesi,
- ek ödeme talep edilmesi
gibi konularda anlaşmazlık çıkabilir.
Bir malikin kendisine sunulan koşulları uygun bulmaması, bu koşulları kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez.
Bununla birlikte yalnızca metrekare kaybı veya ek ödeme bulunması da 6306 kapsamında yürütülen pay satışını kendiliğinden hukuka aykırı hale getirmez.
Bu tür uyuşmazlıklarda çoğunluk kararının hukuki geçerliliği, müteahhit sözleşmesinin hükümleri, bağımsız bölüm paylaşım planı ve pay satışına ilişkin idari işlemler birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir.
Şerefiye Farkı Nasıl Değerlendirilir?
Aynı binadaki bağımsız bölümlerin tamamı ekonomik açıdan aynı değerde olmayabilir.
Kat, cephe, manzara, güneş alma durumu, kullanım alanı, balkon, bahçe veya teras gibi özellikler bağımsız bölümün değerini etkileyebilir.
Bu nedenle eski binada daha avantajlı bir bağımsız bölüme sahip olan malikin yeni projede daha düşük nitelikte bir bağımsız bölüme geçirilmesi uyuşmazlık yaratabilir.
Ancak şerefiye uyuşmazlığı ile 6306 kapsamındaki arsa payı satış işlemi aynı hukuki mesele değildir.
Somut olayda paylaşım planının, sözleşmenin ve maliklerin haklarının ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Çoğunluk Kararına Katılmayan Malik Sonradan Anlaşabilir mi?
Pay satış sürecinin başlamış olması, tarafların artık hiçbir şekilde anlaşamayacağı anlamına gelmez.
Satış işlemi tamamlanıncaya kadar malikin çoğunluk tarafından alınan kararı kabul etmesi ve gerekli sözleşmeleri imzalaması bazı durumlarda satış sürecinin devamını etkileyebilir.
Ancak satış sürecinin hangi aşamada bulunduğu önemlidir.
Başvuru yapılmış olması, ihale tarihinin belirlenmesi, satışın gerçekleştirilmesi veya tapu devrinin tamamlanması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle sonradan anlaşmanın etkisi, dosyanın bulunduğu aşamaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kentsel Dönüşümde Pay Satışı İptal Edilebilir mi?
6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen bir pay satışının her durumda hukuka uygun olduğu söylenemeyeceği gibi, malikin itiraz etmesi halinde satışın mutlaka iptal edileceği de söylenemez.
Pay satışının hukuka uygunluğu değerlendirilirken özellikle;
- salt çoğunluğun doğru hesaplanıp hesaplanmadığı,
- malik toplantısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı,
- bütün maliklerin toplantıya çağrılıp çağrılmadığı,
- kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı,
- teklifin doğru şekilde bildirilip bildirilmediği,
- 15 günlük sürenin doğru işletilip işletilmediği,
- değerleme sürecinin mevzuata uygunluğu,
- satışa esas rayiç değerin nasıl belirlendiği,
- açık artırma usulüne uyulup uyulmadığı
incelenebilir.
Bu aşamalardaki hukuka aykırılıklar, ilgili idari işlemlerin yargısal denetimine konu olabilir.
Pay Satışına Karşı Dava Açma Süresi Ne Kadardır?
6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı dava açma süresi bakımından özel bir düzenleme bulunmaktadır.
Kanuna göre bu işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılması mümkündür.
Ancak hangi işlemin dava konusu edildiği ve 30 günlük sürenin hangi tarihten başlayacağı her dosyada aynı olmayabilir.
Örneğin;
- satış kararının bildirimi,
- satış işlemi,
- değer tespitine ilişkin işlemler,
- ihale süreci
farklı hukuki işlemler oluşturabilir.
Bu nedenle süre hesabı yapılırken dosyadaki tebligatlar ve idari işlem zinciri birlikte incelenmelidir.
Pay Satışı İptal Edilirse Ne Olur?
Pay satışına ilişkin işlemin mahkeme kararıyla iptal edilmesi halinde, satışın hangi aşamada olduğu ve tapu devrinin gerçekleşip gerçekleşmediği önem taşır.
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, satış işleminin yargı kararıyla iptal edilmesi halinde ortaya çıkabilecek tapu ve satış bedeli sonuçlarına ilişkin özel hükümler içermektedir.
Bu nedenle bir iptal kararı her dosyada yalnızca “satış hiç yapılmamış sayılır” şeklinde basit bir sonuç doğurmayabilir.
Satış bedelinin ödenmiş olması, payın tapuda devredilmiş bulunması ve dönüşüm projesinin hangi aşamaya geldiği birlikte değerlendirilir.
Kentsel Dönüşümde İmza Atmayan Malik Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler
Çoğunluk kararına katılmayan bir malikin payının satış süreci gündeme gelmişse öncelikle şu noktalar kontrol edilmelidir:
- taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı statüsü,
- maliklerin tapudaki hisse oranları,
- salt çoğunluğun gerçekten sağlanıp sağlanmadığı,
- malik toplantısına çağrı belgeleri,
- toplantı ve karar tutanakları,
- çoğunluğun imzaladığı sözleşme,
- malike gönderilen teklif,
- teklifin bildirim şekli ve tarihi,
- 15 günlük sürenin başlangıcı ve bitişi,
- gayrimenkul değerleme raporu,
- Bedel Tespiti Komisyonu işlemleri,
- satış ilanı ve açık artırma belgeleri,
- satışa kimlerin katıldığı,
- satış bedeli ve tapu işlemleri.
Kentsel dönüşümde pay satışı tek bir işlemden değil, birbirini takip eden bir dizi hukuki ve idari aşamadan oluşur.
Bu nedenle yalnızca müteahhit sözleşmesine veya açık artırma sonucuna bakılarak bütün sürecin hukuka uygun olup olmadığı belirlenemez.
Kentsel Dönüşümde İmza Atmamak Tek Başına Pay Kaybı Anlamına Gelmez
Kentsel dönüşümde çoğunluğun karar alma imkanı, dönüşüm sürecinin tek bir malikin iradesi nedeniyle tamamen kilitlenmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Buna karşılık bu sistem, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin mülkiyet hakkının hiçbir prosedür uygulanmadan ortadan kaldırılmasına imkan vermez.
Bir malikin sözleşmeye imza atmaması halinde pay satışının gündeme gelebilmesi için çoğunluk hesabından toplantı usulüne, teklifin bildirilmesinden 15 günlük süreye, değerlemeden açık artırmaya kadar mevzuatta öngörülen aşamaların yerine getirilmesi gerekir.
Özellikle “50+1” ifadesinin malik veya daire sayısı üzerinden değil, hisseler üzerinden değerlendirilmesi; ilk açık artırmaya kimlerin katılabileceğinin doğru belirlenmesi ve 2026 yılında güncellenen malik toplantısı usullerinin dikkate alınması gerekir.
Bu nedenle “imza atmazsan evin doğrudan satılır” şeklindeki ifade, 6306 sayılı Kanundaki hukuki süreci doğru biçimde yansıtmaz.
Her dosyada taşınmazın hukuki statüsü, hisse yapısı, alınan kararlar, bildirimler, süreler, değerleme ve satış işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.
One Comment
Comments are closed.