Ağustos 2026 Kira Artış Oranı: Güncel TÜFE Oranı ve Örnek Hesaplama

Ağustos 2026 içinde yeni kira dönemi başlayacak konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenir.

TÜİK’in Temmuz 2026 dönemi için açıkladığı veriye göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,90’dır. Bu nedenle 2026 Ağustos ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genel artış sınırı %31,90 olarak uygulanır.

Bu oran her kiraya kendiliğinden eklenen zorunlu bir zam değildir. Sözleşmedeki artış hükmü, tarafların anlaşması, kira ilişkisinin süresi ve gerektiğinde mahkemece yapılacak kira tespiti birbirinden ayrılmalıdır.

2026 Ağustos Kira Artış Oranı Kaç?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Ağustos 2026 içinde başlayan yeni kira dönemleri bakımından bu sınır %31,90’dır.

Buna göre:

Konut kira artış oranı: %31,90
Çatılı işyeri kira artış oranı: %31,90
Artışın uygulanacağı dönem: Yeni kira dönemi Ağustos 2026’da başlayan sözleşmeler
Esas alınan veri: Temmuz 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı

2022 yılında getirilen ve daha sonra uzatılan konut kiralarındaki geçici %25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra genel olarak TBK m. 344’teki TÜFE sistemi uygulanmaktadır.

%31,90 zorunlu zam oranı değil, kanuni üst sınırdır. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa veya taraflar daha düşük artışta anlaşmışsa bu oran uygulanabilir.

Ağustos Ayı Kira Artış Oranı Hangi Sözleşmelere Uygulanır?

Kira artışında takvim yılının veya ayın ilk günü değil, sözleşmenin yeni kira döneminin başlangıç tarihi önemlidir.

Örneğin kira sözleşmesi 15 Ağustos 2025 tarihinde başlamışsa yeni kira yılı 15 Ağustos 2026 tarihinde başlar. Bu sözleşmede Temmuz 2026 için açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranı dikkate alınır.

Buna karşılık kira dönemi 1 Eylül 2026 tarihinde yenileniyorsa Ağustos 2026 enflasyon bülteninde açıklanacak on iki aylık ortalama oran esas alınır. Bu nedenle “Ağustos ayında bütün kiralar %31,90 artar” şeklindeki ifade doğru değildir.

Kira artışı, kural olarak sözleşmenin yenilenme döneminde gündeme gelir. Kiraya veren, yalnızca yeni bir aylık TÜFE verisi açıklanmış olması nedeniyle devam eden kira döneminin ortasında tek taraflı artış yapamaz.

Yıllık TÜFE ile On İki Aylık Ortalama TÜFE Arasındaki Fark

TÜİK her ay farklı enflasyon göstergeleri açıklar. Kira artışında sıkça karıştırılan iki veri şunlardır:

Bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE
On iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi

Konut ve çatılı işyeri kira artışında esas alınan veri, yıllık enflasyon oranı değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Örneğin Haziran 2026 verisinde yıllık TÜFE %32,11 iken on iki aylık ortalama değişim %32,03 olarak açıklanmıştır. Bunlar farklı hesaplama yöntemlerine dayanan iki ayrı göstergedir.

Bu nedenle haberlerde açıklanan yıllık enflasyon oranının doğrudan mevcut kira bedeline uygulanması hatalı bir hesaplamaya yol açabilir.

Ev Sahibi Kiraya En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

Kira artışının nasıl uygulanacağı, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değişir.

Sözleşmede TÜFE oranında artış yazıyorsa

Sözleşmede kira bedelinin TÜFE oranında artırılacağı belirtilmişse, Ağustos 2026’da başlayacak yeni kira dönemi için artış %31,90’ı aşamaz.

Örneğin mevcut kira 20.000 TL ise azami yeni kira bedeli 26.380 TL olur.

Sözleşmede daha düşük sabit oran yazıyorsa

Sözleşmede yıllık artışın %20 olacağı kararlaştırılmışsa, TÜFE tavanı %31,90 olsa bile kural olarak sözleşmedeki daha düşük oran uygulanır.

Kiraya veren, yalnızca TÜFE oranının daha yüksek olduğunu ileri sürerek sözleşmede kararlaştırılan %20 oranını tek taraflı biçimde %31,90’a çıkaramaz.

Sözleşmede TÜFE’yi aşan oran yazıyorsa

Sözleşmede %40 gibi daha yüksek bir artış oranı bulunsa bile, ilk beş yıllık dönem içinde uygulanacak artış TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşamaz. Aşan bölüm bakımından kanuni sınır esas alınır.

Sözleşmede artış hükmü yoksa

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmaması, kiraya verenin TÜFE tavanını doğrudan ve tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmez.

Taraflar yeni kira bedelinde anlaşamazsa kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden istenebilir. Hâkim, kiralananın durumunu gözeterek TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşmayacak şekilde hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Bu ayrım nedeniyle %31,90’ın hem sözleşmede artış hükmü bulunan hem de bulunmayan bütün kira ilişkilerinde otomatik olarak uygulanacağı söylenemez.

İşyeri Kira Artış Oranı da %31,90 mı?

TBK m. 344’teki artış sınırı yalnızca konutlara değil, çatılı işyeri kiralarına da uygulanır.

Bu nedenle Ağustos 2026’da yenilenen ofis, dükkân, mağaza ve benzeri çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de genel tavan %31,90’dır.

Ancak açık alan, ürün kirası, hasılat kirası veya çatılı işyeri niteliği taşımayan başka kullanım ilişkileri aynı hukuki rejime tabi olmayabilir. Kiralananın fiilî kullanım biçimi ve sözleşmenin niteliği ayrıca değerlendirilir.

Ağustos 2026 Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı şu formülle hesaplanabilir:

Artış tutarı = Mevcut kira × Artış oranı

Yeni kira = Mevcut kira + Artış tutarı

%31,90 oranı için katsayı 1,319’dur.

20.000 TL kira ne kadar olur?

Mevcut kira: 20.000 TL
Artış oranı: %31,90
Artış tutarı: 6.380 TL
Yeni kira bedeli: 26.380 TL

25.000 TL kira ne kadar olur?

Mevcut kira: 25.000 TL
Artış oranı: %31,90
Artış tutarı: 7.975 TL
Yeni kira bedeli: 32.975 TL

30.000 TL kira ne kadar olur?

Mevcut kira: 30.000 TL
Artış oranı: %31,90
Artış tutarı: 9.570 TL
Yeni kira bedeli: 39.570 TL

Ağustos 2026 Örnek Kira Artış Tablosu

Mevcut kira	Artış tutarı	Yeni kira
10.000 TL	3.190 TL	13.190 TL
15.000 TL	4.785 TL	19.785 TL
20.000 TL	6.380 TL	26.380 TL
25.000 TL	7.975 TL	32.975 TL
30.000 TL	9.570 TL	39.570 TL
40.000 TL	12.760 TL	52.760 TL
50.000 TL	15.950 TL	65.950 TL

Tablodaki tutarlar, sözleşmenin Ağustos 2026’da yenilendiği ve %31,90’lık üst sınırın tamamının uygulandığı varsayımıyla hesaplanmıştır.

Sözleşmede daha düşük bir oran varsa veya taraflar daha düşük artış üzerinde anlaşmışsa yeni kira bedeli tabloda gösterilenden daha az olabilir.

Kira Bedeli Yuvarlanabilir mi?

Kira artışı sonucunda kuruşlu veya küsuratlı bir tutar çıkabilir. Kanunda yeni kira bedelinin mutlaka belirli bir tam sayıya yuvarlanacağına ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır.

Taraflar ödeme kolaylığı bakımından yeni bedeli karşılıklı anlaşmayla yuvarlayabilir. Ancak kiraya verenin hesaplanan tutarı tek taraflı biçimde yukarı yuvarlayarak kanuni veya sözleşmesel sınırı aşması mümkün değildir.

Kiracı TÜFE Oranındaki Artışı Ödemezse Ne Olur?

Sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunuyorsa yeni dönem kira bedeli bu hüküm ve kanuni sınır esas alınarak belirlenir. Kiracının eski tutarı ödemeye devam etmesi hâlinde eksik ödeme iddiası gündeme gelebilir.

Buna karşılık artış hükmünün yorumu, yenileme tarihi veya hesaplama yöntemi konusunda uyuşmazlık bulunabilir. Özellikle sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya verenin kendi hesapladığı yeni tutar her durumda kendiliğinden kesinleşmez.

Kira bedelinin belirlenmesine ve kira alacağına ilişkin uyuşmazlıklar birbirinden farklı hukuki talepler doğurabilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk hükümleri de gündeme gelebilir.

Beş Yıllık Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir?

Kira ilişkisinin ilk beş yılı içinde yıllık artış, kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise TBK m. 344/3 uyarınca mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi istenebilir.

Mahkeme bu durumda:

TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını
Kiralananın fiziki durumunu
Emsal kira bedellerini
Hakkaniyeti

birlikte değerlendirir.

Beş yılın dolması, kira bedelini kendiliğinden bölgedeki ilan fiyatlarına çıkarmaz. Kiraya veren “beş yıl doldu” diyerek kirayı tek taraflı biçimde istediği tutara yükseltemez.

Taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılması gerekir.

Beş Yıl Ne Zaman Dolmuş Sayılır?

Beş yıllık süre, kira ilişkisinin başlangıç tarihine göre hesaplanır.

Örneğin sözleşme 15 Ağustos 2021’de başlamışsa beşinci kira yılı 14 Ağustos 2026 sonunda tamamlanır ve 15 Ağustos 2026’da altıncı kira yılı başlar. Bu yeni dönem bakımından TBK m. 344/3 kapsamında emsal ve hakkaniyet incelemesine dayalı kira tespiti gündeme gelebilir.

Tarafların her yıl yeni bir sözleşme imzalaması, kira ilişkisinde gerçek bir kesinti olmadıkça beş yıllık sürenin her defasında baştan başlaması sonucunu doğurmaz.

Beş Yıldan Sonra Kira Artışı Otomatik Olarak Emsale Çıkar mı?

Hayır. Beş yılın sonunda üç farklı ihtimal söz konusu olabilir:

Taraflar yeni kira bedelinde anlaşabilir.
Taraflar yalnızca yıllık TÜFE artışını uygulamaya devam edebilir.
Taraflardan biri mahkemeden emsal ve hakkaniyet esaslı kira tespiti isteyebilir.

Kira tespitinde yalnızca internet ilanlarına bakılmaz. Kiralananla karşılaştırılabilir nitelikteki gerçek emsaller, taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım biçimi ve mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması birlikte değerlendirilir.

Yargı uygulamasında, boş olarak yeniden kiraya verilebilecek bedel belirlenirken eski kiracılık ilişkisi nedeniyle hakkaniyet indirimi yapılması da gündeme gelebilir.

Kira Tespit Davasında Yeni Bedel Hangi Dönemden İtibaren Geçerli Olur?

Kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talebinde davanın ne zaman açıldığı ve kiracıya önceden bildirim yapılıp yapılmadığı önemlidir.

TBK m. 345 uyarınca dava yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa veya bu süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağı yazılı olarak bildirilmişse, mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması da kararın ilgili yeni kira döneminden itibaren uygulanması bakımından önem taşıyabilir.

Bu nedenle beş yıllık sürenin dolmuş olması kadar dava ve bildirim zamanlaması da kira tespitinin hangi dönem için sonuç doğuracağını etkiler.

Dövizle Belirlenen Kiralarda Artış Nasıl Yapılır?

Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde TBK m. 344’te ayrı bir düzenleme bulunmaktadır. Kanunda öngörülen istisnalar saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Beş yılın sonunda kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet esasları uygulanır.

Ayrıca dövizle sözleşme yapma serbestisi, Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatındaki sınırlamalara tabidir. Bu nedenle her kira sözleşmesinde bedelin yabancı para üzerinden kararlaştırılması mümkün değildir.

%25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Konut kiralarında uygulanan geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemleri için geçerliydi. Süre uzatılmadığı için bu geçici sınırlama sona ermiştir.

Ağustos 2026’da yenilenen kira sözleşmelerinde %25 sınırı değil, TBK m. 344’teki genel TÜFE sistemi uygulanır.

Bu durum kiraya verenin dilediği oranda zam yapabileceği anlamına gelmez. İlk beş yıllık dönem içinde sözleşmesel artış yine TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimini aşamaz.

Ağustos 2026 Kira Artışında Temel Ayrımlar

Ağustos 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için genel artış sınırı %31,90’dır. Ancak bu oran değerlendirilirken şu ayrımlar korunmalıdır:

Artış bütün kiralara 1 Ağustos’ta otomatik uygulanmaz.
Esas tarih sözleşmenin yeni kira döneminin başlangıcıdır.
Yıllık TÜFE değil, on iki aylık ortalama TÜFE dikkate alınır.
%31,90 zorunlu oran değil, üst sınırdır.
Sözleşmedeki daha düşük oran geçerliliğini koruyabilir.
Artış maddesi yoksa yeni bedel her durumda tek taraflı belirlenemez.
Beş yıl dolunca kira otomatik olarak emsal bedele çıkmaz.
Emsal ve hakkaniyet esaslı artış için anlaşma veya kira tespit kararı gerekir.

Kira artışının hukuki sonucu; sözleşmenin metni, başlangıç ve yenileme tarihi, kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğü ve tarafların yeni dönem bedeline ilişkin davranışlarına göre belirlenir.

Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.

Ağustos 2026 Kira Artış Oranı: Güncel TÜFE Oranı ve Örnek Hesaplama

2026 Ağustos Kira Artış Oranı Kaç?

Ağustos Ayı Kira Artış Oranı Hangi Sözleşmelere Uygulanır?

Yıllık TÜFE ile On İki Aylık Ortalama TÜFE Arasındaki Fark