Site Aidatlarında 2026 Değişikliği: Yönetici Tek Başına Ne Kadar Artış Yapabilir?
Site ve apartman aidatları, özellikle büyük konut projelerinde artık yalnızca ortak gider meselesi olmaktan çıktı. Güvenlik, temizlik, personel, enerji, bakım, sigorta ve teknik işletme giderleri arttıkça, kat malikleri ve kiracılar açısından aidat rakamları doğrudan bütçe sorunu haline geldi.
2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler, bu tartışmanın merkezindeki soruya müdahale ediyor:
Yönetici, kat malikleri kurulu kararı olmadan aidatı ne kadar artırabilir?
Yeni düzenleme, site ve apartman aidatlarına genel ve mutlak bir tavan getirmiyor. Asıl değişiklik, yöneticinin kat malikleri kurulu onayı olmadan hazırlayabileceği geçici işletme projesinin sınırlandırılmasıdır.
2026 değişikliği site aidatına genel bir tavan getirmiyor; yöneticinin kurul kararı olmadan hazırladığı geçici işletme projesini yeniden değerleme oranıyla sınırlıyor.
2026 Site Aidatı Düzenlemesi Ne Getirdi?
7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37. maddelerinde değişiklik yapıldı.
Değişikliğin temel sonuçları şunlardır:
- İşletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması esası güçlendirildi.
- Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilecek.
- Geçici işletme projesi en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda görüşülerek aynen veya değiştirilerek karara bağlanacak.
- Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesindeki bedel yürürlükteki proje bedelinin yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde belirlenecek.
- Yeniden değerleme oranının üzerindeki artışlar için kat malikleri kurulunun kararı gerekecek.
Bu nedenle yeni dönem, “aidatlara mutlak tavan” değil; “yönetici kaynaklı geçici artışlara sınır” dönemi olarak okunmalıdır.
Site Aidatlarına Mutlak Tavan Geldi mi?
Hayır. 2026 değişikliği site ve apartman aidatlarına herkes için geçerli sabit bir üst sınır getirmiyor.
Aidat, sitenin veya apartmanın gerçek giderlerine göre değişebilir. Güvenlik maliyetleri, personel ücretleri, enerji giderleri, sigorta primleri, asansör bakımı, peyzaj, teknik işletme ve onarım giderleri her yapıda farklıdır.
Bu nedenle kat malikleri kurulu, gerçek ve belgelenebilir giderlere dayanarak yeniden değerleme oranının üzerinde bir aidata karar verebilir.
Ancak yönetici, kat malikleri kurulu kararı olmadan geçici işletme projesi hazırlıyorsa, bu geçici proje bakımından yeniden değerleme oranı sınırını aşamaz.
Kısaca:
- Yönetici tek başına sınırlıdır.
- Kat malikleri kurulu gerçek giderlere göre karar verebilir.
- Aidatın kendisine mutlak bir tavan getirilmemiştir.
- Geçici işletme projesi ile kesin işletme projesi aynı şey değildir.
Geçici İşletme Projesi Nedir?
İşletme projesi, apartman veya sitenin yıllık tahmini gelir ve giderlerini, bu giderlerden her kat malikine düşecek payı ve toplanacak avans tutarını gösteren bütçe belgesidir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, hizmetlerin aksamaması için yönetici geçici işletme projesi hazırlayabilir.
Geçici işletme projesi özellikle şu ihtiyaçlar için önemlidir:
- Güvenlik hizmetinin devamı
- Temizlik giderleri
- Personel ücretleri
- Sigorta primleri
- Asansör ve teknik bakım
- Ortak alan elektrik ve su giderleri
- Yakıt ve ısınma giderleri
- Zorunlu ortak harcamalar
Ancak bu proje kalıcı ve sınırsız bir aidat belirleme aracı değildir. Geçici proje, kat malikleri kurulu kararına kadar sitenin zorunlu giderlerini karşılamak için kullanılan ara dönem bütçesidir.
Yönetici Yeniden Değerleme Oranını Aşabilir mi?
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından kabul edilmiş yeni bir işletme projesi yokken geçici işletme projesi hazırlıyorsa, mevcut işletme projesi bedelini yeniden değerleme oranından fazla artırmamalıdır.
2026 yılı için yeniden değerleme oranı %25,49 olarak uygulanmaktadır.
Örneğin önceki işletme projesinde bir bağımsız bölüm için aylık avans 1.000 TL ise, yönetici geçici projede bu tutarı kurul kararı olmadan 1.254,90 TL’nin üzerine çıkaramaz.
Daha yüksek artış gerekiyorsa bu artışın kat malikleri kurulunda görüşülmesi gerekir.
Bu sınır yalnızca yöneticinin geçici ve tek taraflı hareket alanına ilişkindir. Kat malikleri kurulu, belgelenmiş gerçek giderlere dayanarak daha yüksek veya daha düşük bir tutar belirleyebilir.
3 Aylık Kat Malikleri Kurulu Süreci
Yeni sistemde geçici işletme projesi kendi başına uzun süreli ve kesin bütçe olarak uygulanmamalıdır.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici geçici proje hazırlar. Bu geçici proje, en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda görüşülmeli ve kurul tarafından aynen veya değiştirilerek karara bağlanmalıdır.
Bu süreçte kat malikleri;
- Gider kalemlerini inceleyebilir.
- Önceki dönem harcamalarıyla kıyaslama yapabilir.
- Yeni sözleşme ve fatura tekliflerini görebilir.
- Artışın gerçekten zorunlu olup olmadığını tartışabilir.
- Geçici projeyi aynen kabul edebilir.
- Geçici projeyi değiştirerek yeni işletme projesi oluşturabilir.
Bu yönüyle değişiklik, aidat kararlarının yalnızca yönetici tarafından değil, kat malikleri kurulu tarafından denetlenmesini amaçlar.
Kat Malikleri Kurulu Daha Yüksek Aidat Belirleyebilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu, yeniden değerleme oranıyla bağlı değildir.
Bir apartman veya sitede gerçek giderler yeniden değerleme oranının üzerinde artmış olabilir. Örneğin;
- Güvenlik şirketi sözleşmesi yenilenmiş olabilir.
- Asgari ücret artışı personel giderlerini yükseltmiş olabilir.
- Enerji giderleri ciddi biçimde artmış olabilir.
- Asansör veya yangın sistemi bakım maliyetleri yükselmiş olabilir.
- Ortak alanlarda zorunlu onarım yapılması gerekebilir.
- Sigorta primleri artmış olabilir.
Bu tür giderler belgelenebiliyorsa, kat malikleri kurulu yeniden değerleme oranının üzerinde aidat veya avans belirleyebilir.
Aynı şekilde giderlerde düşüş varsa veya bazı hizmetler azaltılmışsa, kurul yeniden değerleme oranından daha düşük artışa da karar verebilir.
Burada belirleyici olan, aidatın keyfi değil; gerçek gider, yönetim planı ve kurul kararıyla uyumlu olmasıdır.
İşletme Projesi Nasıl Bildirilmelidir?
İşletme projesinin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara usulüne uygun bildirilmesi gerekir.
Kanundaki güvenli yöntemler:
- İmza karşılığı bildirim
- Taahhütlü mektup
şeklindedir.
Uygulamada yönetimler ayrıca e-posta, SMS, site yönetim uygulaması, yönetim portalı veya pano duyurusu kullanabilir. Ancak bu yöntemlerin tek başına yeterli olup olmadığı, yönetim planına, tarafların kabulüne ve ispat durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle yalnızca panoya asılan veya site uygulamasına yüklenen bir işletme projesinin tüm maliklere usulüne uygun bildirildiği peşinen kabul edilmemelidir.
Bildirimde şu bilgilerin açık olması gerekir:
- Tahmini yıllık giderler
- Her gider kaleminin dayanağı
- Her bağımsız bölüme düşen tutar
- Avans ödeme dönemi
- Geçici proje mi, kurulca onaylanmış proje mi olduğu
- Kurul toplantısının tarihi ve gündemi
Şeffaf olmayan işletme projeleri, ileride itiraz ve iptal uyuşmazlıklarına zemin hazırlayabilir.
Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir?
Aidat artışına itirazda öncelikle artışın hangi belgeye dayandığı belirlenmelidir.
İki ayrı durum vardır:
Geçici işletme projesine karşı itiraz
Yönetici tarafından hazırlanan geçici işletme projesi, yeniden değerleme oranını aşıyorsa veya 3 ay içinde kat malikleri kuruluna götürülmüyorsa hukuka aykırılık tartışması doğabilir.
Bu durumda kat malikleri;
- Yönetimden gider kalemlerinin açıklanmasını isteyebilir.
- Geçici projenin sınırı aştığını yazılı olarak bildirebilir.
- Kat malikleri kurulunun toplanmasını talep edebilir.
- Gerektiğinde sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesini veya somut duruma uygun hukuki korumayı isteyebilir.
Kat malikleri kurulu kararına karşı itiraz
Aidat artışı kat malikleri kurulunda karara bağlanmışsa, artık itiraz kurul kararına yönelir.
Kurul kararına karşı;
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde,
- Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde,
- Her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde
anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Kurul kararının yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hallerde süre koşulu ayrıca değerlendirilir.
İtiraz Aidat Borcunu Kendiliğinden Durdurur mu?
Hayır. Aidata itiraz edilmesi veya dava açılması, ödeme borcunu kendiliğinden durdurmaz.
Kat maliki, “aidata itiraz ettim” diyerek ödeme yapmadan beklerse;
- Aylık %5 gecikme tazminatı,
- İcra takibi,
- Yargılama giderleri,
- Vekâlet ücreti,
- Kanuni ipotek gibi sonuçlarla karşılaşabilir.
Bu nedenle aidat artışına itiraz eden kişinin, ödeme yapmama kararını dikkatli değerlendirmesi gerekir. Bazı durumlarda ihtirazi kayıtla ödeme yapılıp hukuki itirazın ayrıca sürdürülmesi daha güvenli olabilir.
Her dosyada yöntem, kararın niteliğine ve uyuşmazlığın ağırlığına göre belirlenmelidir.
Kiracı Aidat Borcundan Sorumlu mudur?
Aidat borcunda asıl sorumluluk kat malikindedir. Ancak kiracı tamamen dışarıda değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle veya başka bir sebeple sürekli olarak oturan kişiler de gider, avans ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumlu olabilir.
Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracı yönetime ödeme yaparsa, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Bu nedenle doğru çerçeve şudur:
- Yönetim kat malikine başvurabilir.
- Şartları varsa kiracıya da başvurabilir.
- Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.
- Kiracının ödediği aidat, malike karşı kira borcundan mahsup edilir.
- Malik ile kiracı arasındaki nihai gider paylaşımı kira sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilir.
Örneğin olağan ortak giderlerin kiracıya, esaslı onarım veya demirbaş niteliğindeki giderlerin malike ait olacağı kira sözleşmesinde düzenlenmiş olabilir. Bu iç ilişki, yönetimin Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan başvuru imkânlarını her durumda ortadan kaldırmaz.
Yönetim Planı Aidat Paylaşımını Nasıl Etkiler?
Yönetim planı, apartman veya sitenin yönetim düzenini belirleyen temel belgedir.
Aidatların;
- Arsa payına göre mi,
- Bağımsız bölüm türüne göre mi,
- Blok veya ada esasına göre mi,
- Metrekareye göre mi,
- Ortak tesislerden yararlanma durumuna göre mi
paylaştırılacağı çoğu zaman yönetim planıyla belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, aksi kararlaştırılmadıkça genel gider ve avanslara katılma esaslarını düzenler. Yönetim planında farklı ve hukuka uygun bir paylaşım yöntemi varsa, aidat hesabı bu plana göre yapılabilir.
Bu nedenle aidat uyuşmazlıklarında yalnızca rakama bakmak yetmez. Yönetim planı, kurul kararları, işletme projesi ve gider belgeleri birlikte incelenmelidir.
Yönetim Planı Değişikliği Her Zaman 3’te 2 ile mi Yapılır?
Hayır. 2026 değişikliğiyle yönetim planı değişikliği bakımından getirilen 3’te 2 çoğunluk özellikle toplu yapılara ilişkin düzenleme kapsamında değerlendirilmelidir.
Klasik apartman veya tek ana taşınmaz yönetim planı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle “artık yönetim planı her yerde 3’te 2 ile değişir” şeklinde genel bir sonuç çıkarılmamalıdır.
Somut yapının;
- Tek ana taşınmaz mı,
- Toplu yapı mı,
- Yönetim planında özel hüküm bulunup bulunmadığı,
- Kararın hangi maddeye dayandığı
ayrıca incelenmelidir.
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Aidat ve avans payı ödenmezse yönetici veya diğer kat malikleri hukuki yollara başvurabilir.
Başlıca sonuçlar şunlardır:
- Aidat alacağı için icra takibi yapılabilir.
- Geciken borç için aylık %5 gecikme tazminatı istenebilir.
- Şartları varsa dava açılabilir.
- Borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek talep edilebilir.
- Aynı borçlar nedeniyle sürekli takip yapılması daha ağır kat mülkiyeti sonuçlarına yol açabilir.
Aidat borcunun varlığı, işletme projesi, kurul kararı, yönetim planı ve ödeme kayıtları üzerinden ispatlanır.
Bu nedenle hem yönetimlerin hem de kat maliklerinin aidat kararlarını ve ödemeleri yazılı ve belgeli şekilde takip etmesi önemlidir.
Aidat Artışında Hangi Belgeler İncelenmeli?
Bir aidat artışının hukuka uygun olup olmadığını değerlendirmek için şu belgeler incelenmelidir:
- Yönetim planı
- Önceki işletme projesi
- Yeni veya geçici işletme projesi
- Kat malikleri kurulu çağrısı
- Toplantı gündemi
- Toplantı tutanağı
- Oy listesi ve hazirun cetveli
- Gider faturaları ve sözleşmeler
- Güvenlik, temizlik, bakım ve sigorta teklifleri
- Banka hesap dökümleri
- Önceki yıl bütçe gerçekleşmeleri
- Bağımsız bölümlere dağıtım tablosu
- Bildirim ve tebliğ belgeleri
Aidat artışının yalnızca yüksek olması tek başına iptal nedeni değildir. Artışın dayanağı, usulü, paylaşım yöntemi ve giderlerin gerçekliği birlikte değerlendirilmelidir.
Yönetici Tek Başına Aidat Artırabilir mi?
Yönetici, yalnızca sınırlı ve geçici olarak aidat/avans tutarı belirleyebilir.
Bu yetki;
- Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi bulunmayan ara dönemle,
- Geçici işletme projesiyle,
- Mevcut proje bedelinin yeniden değerleme oranını aşmaması şartıyla,
- En geç 3 ay içinde kurul kararına sunulmak kaydıyla
sınırlıdır.
Yönetici, bu sınırları aşarak tek başına kalıcı aidat belirleyemez.
Gerçek giderler daha yüksekse, çözüm yöneticinin tek taraflı artışı değil, kat malikleri kurulunun usulüne uygun şekilde toplanarak işletme projesini görüşmesi ve karar almasıdır.
Yeni Düzenlemenin Temel Anlamı
2026 değişikliği, aidat tartışmalarında yönetici merkezli sistemi zayıflatıp kat malikleri kurulunun karar rolünü güçlendiriyor.
Yeni dönemde;
- Yönetici geçici proje hazırlayabilir ama sınırları vardır.
- Geçici artış yeniden değerleme oranını aşamaz.
- Geçici proje 3 ay içinde kurulda görüşülmelidir.
- Kat malikleri kurulu gerçek giderlere göre nihai aidatı belirler.
- Aidatlara mutlak tavan gelmemiştir.
- Kiracı da belirli sınırlar içinde aidat borcundan sorumlu olabilir.
- İtiraz borcu kendiliğinden durdurmaz.
- Kurul kararına karşı süreler dikkatle takip edilmelidir.
Site aidatı artık yalnızca “aylık ödenecek rakam” değil; yönetim planı, işletme projesi, kurul kararı, gider belgeleri ve hukuki itiraz süreleriyle birlikte değerlendirilmesi gereken bir kat mülkiyeti meselesidir.
Bu nedenle aidat artışının hukuka uygun olup olmadığına bakarken ilk soru “rakam yüksek mi?” değil, “bu rakam hangi yetkiyle, hangi belgeye dayanarak ve hangi usulle belirlendi?” olmalıdır.
Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.
