Instagram’da Emlak İlanı Paylaşmak Yasak mı? Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) ve Sosyal Medya İlanları

ByAlp Kemal GÖZEL

Evini kiraya vermek veya satmak isteyenler için emlak ilanları artık yalnızca klasik ilan siteleriyle sınırlı değil. Instagram gönderileri, Facebook paylaşımları, WhatsApp durumları ve kapalı gruplar da uzun süredir taşınmaz pazarlamasının parçası haline geldi.

Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, kısa adıyla EİDS, bu alandaki kuralları önemli ölçüde değiştirdi. Özellikle emlak işletmeleri açısından soru artık şudur: Instagram’da emlak ilanı paylaşmak yasak mı, yoksa yalnızca doğrulanmamış ilanlar mı riskli?

Kısa cevap şu: Sosyal medya kullanımı yasaklanmış değildir. Riskli olan, EİDS doğrulaması yapılmamış ve ilan niteliği taşıyan ticari taşınmaz paylaşımlarıdır.

EİDS Nedir ve Neden Önemli Hale Geldi?

EİDS, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’nin kısaltmasıdır. Sistem, taşınmaz ve taşıt ilanlarında kimlik ve yetki doğrulaması yapılmasını sağlamak amacıyla Ticaret Bakanlığı tarafından oluşturulmuştur.

Taşınmaz ilanları bakımından EİDS’nin temel amacı, ilanın gerçekten hak sahibi veya yetkili kişi tarafından verilip verilmediğini kontrol etmektir. Bu kapsamda ilan veren kişinin taşınmaz maliki, malikin eşi, birinci veya ikinci derece kan hısmı ya da malik tarafından yetkilendirilmiş yetki belgeli emlak işletmesi olup olmadığı sistem üzerinden doğrulanır.

Bu sistemle özellikle şu risklerin azaltılması hedeflenmektedir:

  • Sahte portföyler üzerinden kapora dolandırıcılığı,
  • Malikin haberi olmadan girilen ilanlar,
  • Yetkisiz emlakçılık faaliyetleri,
  • Aynı taşınmaz için gerçeği yansıtmayan çok sayıda ilan,
  • Tüketicinin yanıltılması ve ilan kirliliği.

EİDS, taşınmazın gerçekliği ve ilanın yetkili kişiler tarafından verilip verilmediği konusunda bir kontrol mekanizması kurar. Bu, alıcı veya kiracı için kesin bir garanti anlamına gelmez; ancak ilan kaynağının denetlenebilir olmasını sağlar.

Instagram’da Emlak İlanı Paylaşmak Yasak mı?

Instagram’da emlakla ilgili her paylaşım yasak değildir. Bir emlakçının kurumsal hesabında bölge analizi yapması, gayrimenkul piyasasına ilişkin genel bilgi vermesi veya doğrulanmış ilan linkini paylaşması tek başına sorun oluşturmaz.

Ancak ilan mahiyeti taşıyan ve EİDS doğrulamasına dayanmayan paylaşımlar risklidir. Özellikle fiyat, konum, oda sayısı, metrekare, açık adres, “satılık”, “kiralık”, “DM’den ulaşın” gibi unsurlar içeren paylaşımlar artık yalnızca sosyal medya içeriği olarak görülmemektedir. Bu tür paylaşımlar, somut olayın özelliklerine göre elektronik ortamda verilmiş taşınmaz ilanı olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle mesele “Instagram yasağı” değildir. Asıl mesele, doğrulanmamış taşınmaz ilanının elektronik ortamda yayımlanmasıdır.

Emlakçılar Sosyal Medyada Nasıl İlan Paylaşabilir?

Emlak işletmeleri bakımından güvenli çerçeve daha dardır. Ticaret Bakanlığı’nın yaklaşımına göre emlak işletmeleri sosyal medya platformlarında yalnızca EİDS doğrulaması yapılmış ilanlarının linkini paylaşmalıdır.

Bu nedenle bir emlak işletmesi için doğru yöntem şudur:

  • Taşınmaz sahibi tarafından EİDS üzerinden yetkilendirme yapılması,
  • İlanın yetki doğrulamasından geçirilerek ilan platformunda yayımlanması,
  • Sosyal medyada bağımsız ilan metni yerine doğrulanmış ilan linkinin paylaşılması.

Buna karşılık şu tür paylaşımlar riskli hale gelir:

  • “Kiralık 2+1 daire, 25.000 TL, merkezi konum, DM”
  • “Satılık villa, tapu hazır, acil, arayın”
  • Fiyat, konum ve taşınmaz özelliklerini içeren ancak doğrulanmış ilan linkine dayanmayan görsel veya açıklamalar,
  • Instagram hikâyesi veya reels içinde doğrudan portföy pazarlaması yapılması.

Bu paylaşımlar, kullanılan platformdan bağımsız olarak ilan niteliği taşıyabilir. Instagram gönderisi, Facebook paylaşımı veya WhatsApp durumu olması sonucu değiştirmez.

WhatsApp Durumunda Kiralık veya Satılık Ev Paylaşmak Riskli mi?

WhatsApp, kapalı ve daha sınırlı bir iletişim alanı gibi görünse de Bakanlık açıklamalarında WhatsApp da elektronik ortam kapsamında anılmaktadır. Bu nedenle emlak işletmeleri bakımından WhatsApp durumu veya WhatsApp grupları üzerinden yapılan ilan paylaşımları da dikkatle değerlendirilmelidir.

Burada iki ayrım önemlidir.

Birincisi, emlak işletmeleri ve ticari faaliyet yürüten kişiler bakımından yapılan paylaşımlardır. Bir emlak ofisinin düzenli olarak fiyat, konum, oda sayısı ve iletişim bilgisi içeren taşınmaz paylaşımları yapması, ilan faaliyeti niteliği taşıyabilir. Bu durumda EİDS doğrulaması yapılmış ilan linkine dayanılması gerekir.

İkincisi, bireysel ve sınırlı çevreyle yapılan ticari olmayan duyurulardır. Örneğin bir ev sahibinin yakın çevresine “evimi kiraya vermeyi düşünüyorum” şeklinde sınırlı bir bilgilendirme yapması, emlak işletmesinin sistematik ilan faaliyetiyle aynı çerçevede değerlendirilmemelidir.

Yine de paylaşımın içeriği, sürekliliği, hedef kitlesi ve ticari amaç taşıyıp taşımadığı önemlidir. Özellikle emlak işletmeleri bakımından WhatsApp durumu, Instagram hikâyesi veya Facebook gönderisi arasında hukuki risk bakımından büyük bir fark bulunmadığı kabul edilmelidir.

Kimler EİDS Kapsamında Taşınmaz İlanı Verebilir?

EİDS düzenlemesi, taşınmaz ilanını herkesin sınırsız biçimde verebileceği bir sistem öngörmemektedir.

Taşınmaz ilanı kural olarak şu kişiler tarafından verilebilir:

  • Taşınmaz maliki,
  • Taşınmaz malikinin eşi,
  • Taşınmaz malikinin birinci ve ikinci derece kan hısımları,
  • Taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmeleri.

Birinci derece kan hısımları anne, baba ve çocuklardır. İkinci derece kan hısımları ise kardeş, büyükanne, büyükbaba ve torunlardır.

Buna karşılık malikle hukuki bağı bulunmayan, yetki belgesi olmayan veya taşınmaz sahibi tarafından EİDS üzerinden yetkilendirilmemiş kişilerin ilan girmesi mümkün değildir. Bu durum, özellikle “portföyü ben buldum”, “malikle sözlü anlaştım”, “tanıdık vasıtasıyla paylaşıyorum” gibi uygulamalar bakımından önem taşır.

EİDS Doğrulanmış İlan Ne Anlama Gelir?

EİDS doğrulanmış ilan, ilan veren kişinin kimlik ve yetki kontrolünden geçtiği ilanı ifade eder.

Bu doğrulama kapsamında sistem, ilanın gerçekten malik, malikin eşi, birinci veya ikinci derece kan hısmı ya da malik tarafından yetkilendirilmiş yetki belgeli emlak işletmesi tarafından verilip verilmediğini kontrol eder.

Doğrulanmış ilan, taşınmazın alım satım veya kiralama sürecinin hiçbir risk taşımadığı anlamına gelmez. Tapu kaydı, takyidatlar, kira ilişkisi, yapı kullanımı, imar durumu, ödeme koşulları ve sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

EİDS’nin sağladığı güvence, esas olarak ilan kaynağı ve ilan verme yetkisiyle sınırlıdır.

Yetki Belgesi Olmayan Emlakçı İlan Verebilir mi?

Emlak faaliyeti ticari olarak yürütülüyorsa, yetki belgesi bulunmayan kişi veya işletmeler bakımından ilan verme süreci ciddi sorunlar doğurur.

EİDS sisteminde emlak işletmesinin ilan girebilmesi için taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilmiş olması ve taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip bulunması gerekir. Yetki belgesi olmayan işletmeler, taşınmaz sahibi tarafından sistem üzerinden yetkilendirilemez ve bu işletmelerce ilan girişi yapılamaz.

Pratikte bu durum şu sonucu doğurur: Bir kişi malikle fiilen görüşmüş veya sözlü anlaşmış olsa bile, sistem nezdinde malik, malikin yakın hısmı veya yetkili emlak işletmesi değilse doğrulanmış ilan veremez.

Bu düzenleme, yetkisiz emlakçılık faaliyetlerini ve malikin bilgisi dışında girilen ilanları sınırlamayı amaçlar.

Sosyal Medyada Doğrulanmamış Emlak İlanı Nereye Şikâyet Edilir?

Sosyal medyada doğrulanmamış, sahte veya yetkisiz olduğu düşünülen bir taşınmaz ilanıyla karşılaşıldığında birkaç başvuru kanalı gündeme gelebilir.

İlk olarak, ilanı barındıran platforma şikâyet yapılabilir. Instagram, Facebook veya ilgili sosyal medya platformunun sahte ilan, dolandırıcılık veya yanıltıcı içerik bildirim mekanizmaları kullanılabilir.

İkinci olarak, ticari nitelikteki yetkisiz emlak faaliyetleri ve EİDS kurallarına aykırı ilanlar bakımından Ticaret Bakanlığı’nın ilgili başvuru ve şikâyet kanalları gündeme gelebilir.

Üçüncü olarak, sahte ilan üzerinden kapora alınması, gerçekte var olmayan taşınmazın pazarlanması veya aldatıcı beyanlarla para talep edilmesi gibi durumlarda ceza hukuku boyutu doğabilir. Bu hallerde olayın niteliğine göre Cumhuriyet savcılığına başvuru gündeme gelebilir.

Burada her olayın aynı sonucu doğuracağı söylenemez. Paylaşımın içeriği, ilan niteliği taşıyıp taşımadığı, ticari amaç bulunup bulunmadığı, para talebi olup olmadığı ve eldeki deliller ayrıca değerlendirilir.

Sahte İlan ve Kapora Dolandırıcılığı Riski

EİDS düzenlemesinin arka planında, uzun süredir gündemde olan sahte ilan ve kapora dolandırıcılığı vakaları vardır.

Uygulamada en sık karşılaşılan riskler şunlardır:

  • Gerçekte kiralık veya satılık olmayan taşınmazların ilan edilmesi,
  • Piyasa fiyatının çok altında sahte ilanlarla tüketicinin yönlendirilmesi,
  • Malikin haberi olmadan taşınmazın pazarlanması,
  • Yetkisiz kişiler tarafından kapora talep edilmesi,
  • Görseli başka taşınmaza ait ilanlar üzerinden alıcı veya kiracının yanıltılması.

“Evi başkasına kaptırmamak için hemen kapora gönderin” şeklindeki aceleci yönlendirmeler, sahte ilan riskinin en belirgin işaretlerinden biridir. EİDS bu tür riskleri tamamen ortadan kaldırmaz; ancak kimlik ve yetki doğrulaması yoluyla sahte ilan girişini zorlaştırır.

EİDS Yetkisi Tapu Yetkisi Değildir

EİDS konusunda en çok karıştırılan noktalardan biri, ilan verme yetkisi ile taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin aynı şey sanılmasıdır.

Bir emlak işletmesinin EİDS üzerinden doğrulanmış ilan verebilmesi, o işletmeye tapuda satış yapma, devir işlemi gerçekleştirme veya taşınmaz üzerinde başka bir hukuki tasarrufta bulunma yetkisi vermez.

Tapu işlemleri bakımından yetkili olan kişi malik veya usulüne uygun vekâletnameyle yetkilendirilmiş kişidir. EİDS kapsamında verilen yetki ise ilan platformunda taşınmazın pazarlanmasına ilişkindir.

Bu nedenle EİDS, tapu güvenliği veya satış işleminin geçerliliği konusunda tek başına yeterli bir kontrol aracı olarak görülmemelidir. Sistem, ilan kaynağını ve ilan verme yetkisini denetleyen bir mekanizmadır.

Sosyal Medya Yasak Değil, Doğrulamasız İlan Riskli

EİDS düzenlemeleri sonrasında sosyal medyada emlak paylaşımı tamamen yasaklanmış değildir. Yasaklanan veya yaptırıma konu olabilecek alan, EİDS doğrulaması yapılmamış ve ilan niteliği taşıyan ticari taşınmaz paylaşımlarıdır.

Bu nedenle güvenli çerçeve şu şekilde özetlenebilir:

  • Taşınmaz maliki, eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları kendi taşınmazları için ilan verebilir.
  • Yetki belgeli emlak işletmeleri, taşınmaz sahibi tarafından EİDS üzerinden yetkilendirildikleri taşınmazlar için ilan verebilir.
  • Emlak işletmeleri sosyal medyada bağımsız ilan paylaşmak yerine EİDS doğrulaması yapılmış ilan linklerini paylaşmalıdır.
  • Sosyal medya veya mesajlaşma uygulamalarında doğrulanmamış taşınmaz ilanlarına karşı dikkatli olunmalıdır.
  • Kapora istenen durumlarda ilanın kaynağı, yetki durumu ve taşınmazın gerçekliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Düzenlemenin ana mesajı basittir: Sosyal medya tamamen yasaklanmıyor; ancak doğrulanmamış, yetkisiz ve ilan niteliğindeki taşınmaz paylaşımları artık daha sıkı denetleniyor.

Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.

İlgili İçerikler

Benzer İçerikler