Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini imzalayan kişi, maket ev ve anahtarlar

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Tapuya Şerh, Tescil Davası ve Zamanaşımı

TarafındanAlp Kemal GÖZEL

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın mülkiyetini hemen devreden satış işlemi değil, ileride taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını borçlandıran bir ön sözleşmedir. Satış vaadi alacaklısı, sözleşmede belirlenen koşullar gerçekleştiğinde taşınmazın kendisine devredilmesini isteme hakkı kazanır.

Bu nedenle satış vaadi ile tapuda veya yetkili noter nezdinde gerçekleştirilen taşınmaz satışı birbirinden ayrılmalıdır. Satış vaadi alıcıya kural olarak kişisel bir talep hakkı sağlar; taşınmaz mülkiyeti ise satış ve tescil işlemleri tamamlandığında geçer.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Ne İşe Yarar?

Taşınmaz satış vaadi, tarafların asıl satışı hemen gerçekleştiremediği veya ileri bir tarihte gerçekleştirmek istediği durumlarda kullanılır. Örneğin bedelin taksitle ödenmesi, taşınmazın ileride belirli bir hukuki duruma kavuşmasının beklenmesi veya proje aşamasındaki bir konutun daha sonra devredilmesinin kararlaştırılması söz konusu olabilir.

Sözleşmede satmayı vaat eden taraf, belirlenen koşullar gerçekleştiğinde taşınmazı devretme borcu altına girer. Satın almayı vaat eden taraf da kararlaştırılan bedeli ve kendisine düşen diğer edimleri yerine getirmekle yükümlü olur.

Satış vaadi sözleşmesi bu yönüyle iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Ancak tek başına tapu kaydını değiştirmez ve vaat alacaklısını malik hâline getirmez.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Noterlik Kanunu da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenleme şeklinde yapılması gereken işlemler arasında kabul eder.

Uygulamada geçerli bir taşınmaz satış vaadi, noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanır. Noterin yalnızca tarafların daha önce hazırladığı bir metindeki imzaları onaylaması, düzenleme şeklindeki resmî sözleşmeyle aynı değildir.

Bu nedenle aşağıdaki belgeler tek başına geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yerine geçmez:

  • Tarafların kendi arasında imzaladığı adi yazılı sözleşme
  • Emlakçı tarafından hazırlanan satış veya rezervasyon formu
  • Kapora ya da peşinat makbuzu
  • WhatsApp veya e-posta yazışmaları
  • Yalnızca imza onayı içeren belgeler

Bu belgeler yine de tamamen önemsiz değildir. Yapılan ödemenin, tarafların görüşmelerinin veya başka bir hukuki ilişkinin ispatında kullanılabilir. Resmî şekle uyulmayan bir işlem nedeniyle ödenen paranın iadesi, sebepsiz zenginleşme veya koşulları varsa tazminat talepleri ayrıca gündeme gelebilir.

Noterden Taşınmaz Satışı ile Satış Vaadi Aynı Şey midir?

Hayır. Noterlerin taşınmaz satış işlemlerindeki yetkisinin genişlemesi, satış vaadi ile doğrudan satış arasındaki farkı ortadan kaldırmamıştır.

Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi kapsamında noterler taşınmaz satış sözleşmesi de yapabilir. Bu işlem, tapu sistemiyle bağlantılı biçimde yürütülen ve tescille birlikte mülkiyet devrini sağlayan asıl satış işlemidir.

Taşınmaz satış vaadi ise ileride satış yapılmasını borçlandırır. Bu nedenle:

  • Taşınmaz satış vaadi: Mülkiyeti hemen geçirmez; kişisel talep hakkı doğurur.
  • Taşınmaz satış sözleşmesi ve tescil: Mülkiyetin devrini sağlar.

Noterde bir belge imzalanmış olması tek başına taşınmazın devredildiğini göstermez. Belgenin satış vaadi mi yoksa doğrudan taşınmaz satış sözleşmesi mi olduğu kontrol edilmelidir.

Satış Vaadi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Taşınmaz satış vaadinden doğan hak, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi taşınmaz satış vaadinden doğan hakları şerh edilebilen kişisel haklar arasında sayar.

Noterlik Kanunu’ndaki güncel düzenleme uyarınca noter, taraflardan birinin talep etmesi ve gerekli harç ile giderlerin ödenmesi hâlinde satış vaadi sözleşmesini tapu bilişim sistemi üzerinden tapu siciline şerh verebilir.

Şerh, sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Başka bir ifadeyle geçerli şekilde düzenlenmiş satış vaadi, tapuya şerh edilmemiş olsa da tarafları birbirine karşı bağlar.

Şerhin temel işlevi, kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendirmesidir. Şerh verilen satış vaadinden doğan hak, taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazanan kişilere karşı kanunun öngördüğü kapsamda ileri sürülebilir.

Satış Vaadi Şerhi Kaç Yıl Geçerlidir?

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, satış vaadi şerhi bakımından beş yıllık özel bir süre öngörür. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış ve tescil gerçekleşmezse kanundaki terkin hükmü gündeme gelir.

Burada iki ayrı süre birbirine karıştırılmamalıdır:

  • Tapudaki satış vaadi şerhinin üçüncü kişilere karşı etkisi bakımından beş yıllık süre
  • Satış vaadinden doğan talebin zamanaşımı bakımından kural olarak on yıllık süre

Beş yıllık şerh süresinin sona ermesi, satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasındaki borç ilişkisini kendiliğinden sona erdirdiği anlamına gelmez. Esas etkisi, tapu şerhinin üçüncü kişilere karşı sağladığı güçlendirilmiş koruma bakımındandır.

Satış Vaadi Tapu Yerine Geçer mi?

Hayır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bedel tamamen ödenmiş olsa dahi tapu yerine geçmez.

Taşınmaz mülkiyetinin devri için kanunun öngördüğü resmî satış işleminin yapılması ve mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Satış vaadi alacaklısının taşınmazı fiilen kullanıyor olması da tek başına tapu mülkiyetini değiştirmez.

Bu nedenle “paranın tamamını ödedim, artık malikim” yaklaşımı hukuken doğru değildir. Ödeme, satıcının devir borcunu yerine getirmesini isteme bakımından önemli olsa da tescilin yerine geçmez.

Satıcı Tapuyu Devretmezse Ne Yapılabilir?

Geçerli satış vaadi sözleşmesinde devir zamanı geldiği hâlde satıcı tapuyu devretmiyorsa, vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine dayanarak mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Uygulamada bu talep çoğunlukla satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası veya tescile zorlama davası olarak adlandırılır.

Davanın kabul edilebilmesi için özellikle şu noktalar incelenir:

  • Satış vaadi sözleşmesinin geçerli resmî şekilde yapılmış olması
  • Sözleşmedeki ifa zamanının gelmiş veya koşulun gerçekleşmiş olması
  • Davacının satış bedeli ve diğer borçlarını yerine getirmiş olması ya da ifaya hazır bulunması
  • Satış vaadine konu taşınmazın yeterince belirli olması
  • Taşınmazın hukuken tescile elverişli bulunması
  • Davalının tescili gerçekleştirebilecek hukuki konumda olması

Satış bedelinin bir bölümü henüz ödenmemişse mahkeme, olayın niteliğine göre bakiye bedelin depo edilmesini de değerlendirebilir.

Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Genel nitelikteki taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, özel bir görev kuralı bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Tescil talebi taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik doğuracağından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bununla birlikte işlem bir tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli konut satışından kaynaklanıyorsa görevli mahkeme tüketici hukukunun özel hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle tarafların sıfatı ve sözleşmenin ekonomik amacı, görevli mahkeme açısından ayrıca incelenmelidir.

Taşınmaz Başkasına Satılırsa Ne Olur?

Satış vaadi, tapuya şerh edilmemişse kural olarak satıcı ile vaat alacaklısı arasında kişisel hak doğurur. Satıcı buna rağmen taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir.

Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek ve iyi niyetle mülkiyeti kazanmışsa, şerhsiz satış vaadinin bu kişiye karşı ileri sürülmesi önemli ölçüde güçleşir. Bu durumda vaat alacaklısının satıcıya karşı bedel iadesi ve zararlarının giderilmesine yönelik talepleri öne çıkabilir.

Buna karşılık üçüncü kişinin satış vaadini bildiği veya mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ispatlanabiliyorsa Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güven ve kötü niyetli tescile ilişkin hükümleri ayrıca değerlendirilir. Satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması ise vaat alacaklısının sonradan hak kazanan kişilere karşı konumunu belirgin biçimde güçlendirir.

Bu nedenle “şerh yoksa üçüncü kişiye karşı hiçbir hak ileri sürülemez” veya “şerh varsa taşınmaz hiçbir şekilde devredilemez” biçimindeki iki ifade de doğru değildir.

Satış Vaadi Şerhinden Sonra İpotek veya Başka Hak Kurulabilir mi?

Tapuda satış vaadi şerhi bulunması, taşınmaz malikinin tapu kaydındaki malik sıfatını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle taşınmaz üzerinde sonradan satış, ipotek veya başka tasarruf işlemleriyle karşılaşılması mümkündür.

Ancak şerh, satış vaadinden doğan hakkın sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Hangi hakkın hangi sırada korunacağı, şerh ve tescil tarihleri ile üçüncü kişinin hukuki konumuna göre değerlendirilir.

Satış vaadi bulunan taşınmazda dava açılması gerekiyorsa, taşınmazın yargılama sırasında yeniden devredilmesi riskine karşı ihtiyati tedbir koşullarının bulunup bulunmadığı da ayrıca değerlendirilebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil talebi için özel bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı hükmü uyarınca on yıllık zamanaşımı kabul edilmektedir.

Süre, yalnızca sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren otomatik olarak başlamaz. Esas olan, vaat alacaklısının satış ve tescili isteme hakkının muaccel hâle geldiği, başka bir ifadeyle sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihtir.

Sözleşmede belirli bir devir tarihi bulunuyorsa bu tarih; devir bir koşula bağlanmışsa koşulun gerçekleştiği zaman önem taşır.

Yargıtay uygulamasında ayrıca, taşınmazın satış vaadi alacaklısına teslim edildiği ve alacaklının uzun süre malik gibi zilyetliğini sürdürdüğü bazı uyuşmazlıklarda zamanaşımı savunmasının Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım otomatik değildir; teslim ve zilyetlik olguları somut delillerle incelenir.

Beş Yıllık Şerh Süresi ile On Yıllık Zamanaşımı Aynı Şey midir?

Hayır. Uygulamada en sık karıştırılan konulardan biri budur.

Beş yıllık süre, satış vaadinin tapuya verilen şerhinin etkisine ilişkindir. On yıllık süre ise kural olarak satış vaadinden doğan alacağın zamanaşımıyla bağlantılıdır.

Tapu şerhinin beş yıllık süresinin dolmuş olması, her durumda tescil davasının da zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Aynı şekilde tapuda şerhin bulunması da on yıllık zamanaşımını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Her iki süre kendi hukuki işlevine göre ayrı değerlendirilmelidir.

Malik Olmayan Kişi Taşınmaz Satış Vaadinde Bulunabilir mi?

Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde taşınmazın maliki olmaması, sözleşmeyi her durumda baştan geçersiz hâle getirmez. Satış vaadi bir borçlandırıcı işlem olduğundan, kişi ileride taşınmazı edinerek devir borcunu yerine getirmeyi üstlenebilir.

Ancak tescil zamanı geldiğinde vaat borçlusunun taşınmaz üzerinde devir yetkisine sahip olması gerekir. Taşınmazın mülkiyetini hiç kazanamaması veya hukuki engelin ortadan kalkmaması hâlinde aynen ifa mümkün olmayabilir. Bu durumda bedelin iadesi ve sözleşmeye aykırılıktan doğan diğer talepler gündeme gelebilir.

Bu ayrım özellikle miras yoluyla henüz intikal etmemiş taşınmazlar ve proje aşamasındaki bağımsız bölümler bakımından önemlidir.

Hisseli veya Miras Kalan Taşınmazda Satış Vaadi Yapılabilir mi?

Paylı mülkiyette paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabildiğinden kendi payına ilişkin satış vaadi yapabilir. Ancak başka paydaşların paylarını da kapsayan bir devir taahhüdü onların haklarını kendiliğinden bağlamaz.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli paylar üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunmaz. Yargıtay uygulamasında elbirliği ortaklarından birinin yaptığı satış vaadi borçlandırıcı işlem olarak geçerli kabul edilebilse de elbirliği mülkiyeti çözülmeden veya taşınmaz vaat borçlusunun tasarruf edebileceği hâle gelmeden tescil olanağı doğmayabilir.

İmar, ifraz veya bağımsız bölüm oluşumu bakımından hukuki engel bulunan taşınmazlarda da sözleşmenin geçerliliği ile aynen ifa edilebilirliği birbirinden ayrılmalıdır.

Geçersiz Satış Vaadinde Ödenen Para Geri Alınabilir mi?

Resmî şekle uyulmadığı için geçerli bir satış vaadi kurulmamışsa, bu durum satıcının aldığı bedeli her durumda elinde tutabileceği anlamına gelmez.

Ödemenin hukuki sebebinin ortadan kalkması hâlinde sebepsiz zenginleşme hükümleri, tarafların davranışlarına göre sözleşme öncesi sorumluluk veya başka tazminat sebepleri gündeme gelebilir.

İade hesabının nasıl yapılacağı, ödemenin tarihi, tarafların kusuru, taşınmazın teslim edilip edilmediği ve somut hukuki ilişkinin niteliğine göre değişebilir. Geçersiz satış vaadine dayanılarak doğrudan tapu tescili istemek ile ödenen bedelin geri verilmesini istemek birbirinden farklı taleplerdir.

Ön Ödemeli Konut Satışında Satış Vaadi İçin Özel Kurallar

Tüketicinin henüz teslim edilmemiş bir konutun bedelini önceden ödediği projelerde, genel satış vaadi hükümlerinin yanında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uygulanabilir.

Ön ödemeli konut satışı, geçerli biçimde kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapuya tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle kurulabilir. Geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden ödeme talep edilmesi mümkün değildir.

2026 itibarıyla tüketicinin ön ödemeli konut sözleşmesinde 14 günlük cayma hakkı ve kanundaki koşullarla 24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Konutun yasal devir veya teslim süresi ise sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.

Bu özel hükümler, iki özel kişi arasındaki klasik taşınmaz satış vaadine doğrudan uygulanmaz; işlemin tüketici işlemi niteliğinde olup olmadığı ayrıca belirlenmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Sona Erdirilebilir mi?

Taraflar satış vaadini karşılıklı anlaşmayla sona erdirebilir. Bunun dışında sözleşmenin ihlali, ifanın imkânsızlaşması, aldatma veya esaslı hata gibi irade sakatlıkları ve kanunda düzenlenen diğer sebepler farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Sözleşmede cezai şart, cayma parası veya belirli fesih koşulları kararlaştırılmışsa bunların geçerliliği ve uygulanabilirliği ayrıca incelenir.

Günlük dilde bütün bu durumlar “satış vaadinin iptali” olarak ifade edilse de hukuken hükümsüzlük, dönme, fesih, karşılıklı sona erdirme ve tazminat birbirinden farklı kurumlardır.

Satış Vaadinde En Kritik Noktalar

Taşınmaz satış vaadinde en temel ayrım, sözleşmenin kişisel bir talep hakkı doğurması ile taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılması arasındadır. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan bir metin kural olarak geçerli satış vaadi oluşturmaz; bedelin ödenmesi de tek başına tapu devri sağlamaz.

Geçerli satış vaadinin tapuya şerh edilmesi, özellikle taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi veya üzerinde başka haklar kurulması riskine karşı önemli bir koruma sağlar. Şerhin beş yıllık etkisi ile tescil talebindeki on yıllık genel zamanaşımı ise farklı hukuki sürelerdir.

Satıcının tapuyu devretmemesi hâlinde tescil davasının sonucu; sözleşmenin şekli, ifa zamanı, bedelin ödenmesi, taşınmazın tescile elverişliliği, tapudaki güncel kayıtlar ve üçüncü kişilerin hukuki durumu birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.

İlgili İçerikler

Benzer İçerikler