Ev Satılınca Tahliye Taahhüdü Geçerli Olur mu? Yeni Malikin Tahliye Hakkı

ByAlp Kemal GÖZEL

Konut veya işyerinizi kiraya verdiniz. Kiracı uzun süredir taşınmazda oturuyor. Bir süre sonra taşınmazı satmaya karar verdiniz ve satış gerçekleşti. Yeni malik, eski kira dosyasını incelerken kiracının yıllar önce imzaladığı bir tahliye taahhütnamesiyle karşılaştı.

Bu durumda en kritik soru şudur: Kiracının eski ev sahibine verdiği tahliye taahhüdü, yeni ev sahibini de bağlar mı? Yeni malik bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir mi?

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin 09.07.2026 tarihli, E. 2025/3172, K. 2026/1806 sayılı kararı, bu konuda dikkat çekici bir yaklaşım ortaya koymaktadır. Kararın merkezinde, taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi ve geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanıp dayanamayacağı sorusu yer almaktadır.

Kiralanan Satılınca Kira Sözleşmesi Biter mi?

Taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Türk Borçlar Kanunu m.310’a göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu kuralın pratik sonucu şudur:

  • Kiracı, taşınmaz satıldı diye otomatik olarak evi veya işyerini boşaltmak zorunda değildir.
  • Kira ilişkisi aynı şartlarla devam eder.
  • Kiracı, kira bedelini artık yeni malike öder.
  • Yeni malik, önceki malik gibi kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların tarafı haline gelir.

Bu nedenle taşınmazın satılması, kiracının kullanım hakkını tek başına sona erdirmez. Ancak yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği için, sözleşmeyle bağlantılı bazı hakları da ileri sürebilir.

Bu noktada tahliye taahhüdü ayrı bir önem kazanır.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir.

Türk Borçlar Kanunu m.352’ye göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için temel olarak şu şartlar aranır:

  • Taahhüt kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
  • Yazılı olmalıdır.
  • Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
  • Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağı açıkça belirtilmelidir.
  • Kiracı bu tarihte taşınmazı boşaltmamış olmalıdır.
  • Kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Bu şartları taşıyan tahliye taahhüdü, kiraya veren bakımından güçlü bir tahliye sebebidir. Ancak uygulamada en çok tartışılan belgelerden biri de yine tahliye taahhütnameleridir. Çünkü düzenlenme tarihi, tahliye tarihi, imza, teslim zamanı, boş tarih iddiası ve aile konutu gibi birçok unsur süreci etkileyebilir.

Eski Malike Verilen Tahliye Taahhüdü Yeni Maliki Bağlar mı?

Kural olarak, taşınmazın satılması eski malike verilmiş tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz hale getirmez.

Yeni malik, TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kira sözleşmesine bağlı veya kira ilişkisiyle sıkı bağlantılı hakların yeni malike geçmesi de bu sistemin doğal sonucudur.

İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi’nin 09.07.2026 tarihli kararındaki yaklaşım da bu yöndedir. Karara göre, kiracının eski malike verdiği tahliye taahhüdü, taşınmaz el değiştirdi diye otomatik olarak hükümsüz olmaz. Yeni malik, şartları sağlanmış ve geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.

Ancak bu sonuç, “yeni malik her durumda kiracıyı çıkarabilir” anlamına gelmez. Çünkü tahliye taahhüdünün bütün geçerlilik şartları, yeni malik bakımından da ayrıca incelenir.

Yeni Malik Tahliye Taahhüdüne Dayanabilir mi?

Yeni malikin tahliye taahhüdüne dayanabilmesi için şu sorulara cevap verilmelidir:

  • Tahliye taahhüdü gerçekten kiracı tarafından mı imzalanmıştır?
  • Taahhüt kiralananın tesliminden sonra mı verilmiştir?
  • Tahliye tarihi açık ve belirli midir?
  • Taahhüt boş tarihli imzalanıp sonradan doldurulmuş olabilir mi?
  • Taahhüt tarihinde kiracının serbest iradesi var mıydı?
  • Birden fazla kiracı varsa tüm kiracılar imzalamış mıdır?
  • Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse eş rızası tartışması var mıdır?
  • Tahliye tarihinden itibaren bir aylık başvuru süresi kaçırılmış mıdır?
  • Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmış mıdır?
  • Yeni malik, taşınmazı devraldığında taahhütteki süre hâlâ kullanılabilir durumda mıdır?

Bu sorular olumlu yanıtlanmadan, yalnızca “taşınmaz satıldı, eski taahhüt var” denilerek kesin bir tahliye sonucu öngörmek doğru değildir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yeni malik açısından da eski malik açısından da asıl mesele, taahhüdün geçerli olup olmadığıdır.

Tahliye taahhüdü şeklen var görünse bile, geçerlilik şartları eksikse tahliye sonucu doğurmayabilir.

Yazılı Olma Şartı

Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Sözlü beyan, mesajlaşma veya dolaylı ifadeler tek başına TBK m.352 anlamında tahliye taahhüdü sayılmayabilir.

Noter şartı yoktur. Adi yazılı tahliye taahhüdü de geçerli olabilir. Ancak noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış taahhütler, özellikle imza inkârı ve icra takibi aşamasında ispat kolaylığı sağlayabilir.

Belirli Tahliye Tarihi

Taahhütte kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı açıkça yazmalıdır. “İstenildiğinde çıkarım”, “sözleşme bitince tahliye edeceğim” gibi belirsiz ifadeler sorun yaratabilir.

Tahliye tarihi belirli değilse, tahliye taahhüdüne dayalı takip veya dava bakımından geçerlilik tartışması doğar.

Teslimden Sonra Verilme Şartı

TBK m.352’ye göre tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

Bu şartın amacı, kiracının kira sözleşmesi kurulurken baskı altında taahhüt vermesini önlemektir. Uygulamada kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan veya anahtar tesliminden önce alınan tahliye taahhütleri sıklıkla tartışma konusu olur.

Kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte veya teslimden önce alındığını ileri sürebilir. Bu durumda belge tarihi, teslim tarihi, tanık anlatımları, yazışmalar ve diğer deliller önem kazanır.

Kiracının İmzası

Tahliye taahhüdü kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa, kural olarak tüm kiracıların imzası aranır. Sadece kiracılardan birinin verdiği taahhüt, diğer kiracılar bakımından tahliye sonucu doğurmayabilir.

Kiracı imzayı inkâr ederse, belge üzerinde imza incelemesi yapılması gündeme gelebilir. Bu da özellikle icra sürecinin hızını ve izlenecek yolu etkiler.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Sorunu

Uygulamada en sık karşılaşılan savunmalardan biri, tahliye taahhüdünün boş tarihli imzalandığı ve sonradan doldurulduğu iddiasıdır.

Kiracı şu iddiayı ileri sürebilir:

“Ben bu belgeyi tarih kısmı boşken imzaladım; tarih sonradan dolduruldu.”

Bu durumda uyuşmazlık yalnızca imzanın kime ait olduğu noktasında kalmaz. Belgenin hangi tarihte, hangi koşullarda, ne şekilde doldurulduğu da tartışılır.

Yargı uygulamasında boş tarihli belgeye imza atmanın sonuçları, somut olayın delillerine göre değerlendirilir. Kiracının imzayı kabul edip yalnızca tarih kısmının sonradan doldurulduğunu ileri sürmesi, her zaman tek başına taahhüdü geçersiz hale getirmez. Ancak irade sakatlığı, teslimden önce alınma, tarih manipülasyonu veya yazılı delil bulunması halinde sonuç değişebilir.

Yeni malik açısından da aynı risk devam eder. Taşınmazı satın alan kişi, eski malike verilmiş bir tahliye taahhüdünü devraldığında, belgenin geçmişte nasıl düzenlendiğine ilişkin tüm tartışmalarla birlikte devralmış olur.

Aile Konutu ve Eş Rızası Tartışması

Konut kiralarında kiralanan yer aile konutu niteliğindeyse, tahliye taahhüdünün eş rızası bakımından ayrıca tartışılması mümkündür.

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve aile yaşamının merkezi olan konuttur. Böyle bir taşınmaz bakımından, kiracının tek başına verdiği tahliye taahhüdünün diğer eş bakımından bağlayıcı olup olmayacağı somut olaya göre değerlendirilir.

Bu başlık özellikle şu durumlarda önem kazanır:

  • Kiracı evli ise,
  • Kiralanan yer fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa,
  • Eş tahliye taahhüdüne açıkça rıza göstermemişse,
  • Tahliye aile yaşamını doğrudan etkiliyorsa.

Bu nedenle yeni malik, yalnızca belgeye değil, taşınmazın fiili kullanımına ve kiracının aile durumuna da dikkat etmelidir.

Yeni Kira Sözleşmesi Eski Taahhüdü Etkiler mi?

Taşınmaz satıldıktan sonra yeni malik ile kiracı arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılabilir. Kira bedeli, süre ve diğer şartlar güncellenebilir.

Bu durumda eski tahliye taahhüdünün akıbeti ayrıca değerlendirilmelidir.

Eğer yeni sözleşme, önceki tahliye tarihini anlamsız hale getiriyor veya tarafların kira ilişkisini yeni şartlarla sürdürme iradesini açıkça ortaya koyuyorsa, eski tahliye taahhüdünün artık hukuki işlevini yitirdiği ileri sürülebilir.

Özellikle tahliye taahhüdünde yazan tarihten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, bu durum eski taahhüdün geçerliliğini ciddi biçimde etkileyebilir.

Bu nedenle yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyla yeni sözleşme yaparken elindeki eski tahliye taahhüdünün bundan etkilenip etkilenmeyeceğini ayrıca değerlendirmelidir.

Bir Aylık Başvuru Süresi Neden Önemli?

Tahliye taahhüdünde en kritik süre, taahhütte yazan tahliye tarihinden itibaren başlayan bir aylık süredir.

TBK m.352’ye göre kiraya veren, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Bu süre kaçırılırsa, o tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye istenmesi ciddi biçimde zorlaşır.

Yeni malik bakımından bu süre daha da önemlidir. Çünkü taşınmazı satın alan kişi, eski evrakı sonradan inceleyebilir ve tahliye taahhüdünü geç fark edebilir. Eğer taahhütte yazılı tahliye tarihi çoktan geçmiş ve bir aylık süre dolmuşsa, yeni malik artık bu taahhüde dayanarak tahliye yolunu kullanamayabilir.

Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, tahliye tarihi, ödeme geçmişi ve varsa devam eden icra/dava dosyaları dikkatle incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi

Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ve bir aylık süre geçirilmemişse, yeni malik tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra yoluna başvurabilir.

Bu süreçte genel olarak şu aşamalar gündeme gelir:

  • İcra dairesinde tahliye talepli takip başlatılır.
  • Kiracıya tahliye emri gönderilir.
  • Kiracı, süresi içinde itiraz edebilir.
  • Kiracı itiraz etmezse ve taşınmazı boşaltmazsa, tahliye işlemleri devam eder.

Kiracının itirazı halinde süreç belgenin niteliğine göre değişir.

Tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmışsa ya da kiracı imzayı ve tarihi ikrar ediyorsa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi gündeme gelebilir.

Buna karşılık adi yazılı bir taahhütte imza veya tarih inkâr ediliyorsa, uyuşmazlık daha geniş bir yargılama gerektirebilir. Bu durumda genel mahkemede, uygulamada çoğunlukla sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası yoluna gidilmesi gerekebilir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü “icra takibi başlatıldı, kiracı itiraz etti, her durumda icra mahkemesinden hızlıca tahliye alınır” şeklindeki genelleme doğru değildir.

Tahliye Davası ve Arabuluculuk Ayrımı

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan dava açılması da mümkündür. Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.

Ancak 2023 yılından itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk sistemi önem kazanmıştır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ayrım şu şekilde kurulmalıdır:

  • Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye süreci, arabuluculuk istisnası kapsamında ayrıca değerlendirilir.
  • Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa, dava şartı arabuluculuk kuralı kontrol edilmelidir.
  • İcra takibine itiraz sonrası hangi mahkemeye ve hangi taleple gidileceği, belgenin niteliği ve itirazın içeriğine göre belirlenmelidir.

Bu ayrım yapılmadan doğrudan dava açılması, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden ret riski doğurabilir.

Yeni Malik İçin Pratik Kontrol Listesi

Yeni malik, eski malike verilmiş bir tahliye taahhüdüne dayanmak istiyorsa öncelikle şu noktaları kontrol etmelidir:

  • Kira sözleşmesi ne zaman başlamış?
  • Kiralanan ne zaman teslim edilmiş?
  • Tahliye taahhüdü hangi tarihte düzenlenmiş?
  • Tahliye tarihi açık ve belirli mi?
  • Taahhüt kiracı tarafından imzalanmış mı?
  • Birden fazla kiracı varsa tüm imzalar var mı?
  • Taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış mı?
  • Kiracı daha önce taahhüdü kabul etmiş mi?
  • Taahhüt boş tarihli imzalanmış olabilir mi?
  • Taahhütten sonra yeni kira sözleşmesi yapılmış mı?
  • Taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre geçmiş mi?
  • Taşınmaz aile konutu niteliğinde mi?
  • Doğrudan dava açılacaksa arabuluculuk süreci işletilmiş mi?
  • İcra yoluna gidilecekse olası itiraz halinde izlenecek yol belirlenmiş mi?

Bu kontrol yapılmadan yalnızca “elde taahhüt var” düşüncesiyle hareket etmek, sürecin uzamasına veya tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.

Eski Malike Verilen Tahliye Taahhüdünün Yeni Malik Bakımından Sonucu

Eski malike verilen tahliye taahhüdü, taşınmaz satıldı diye kendiliğinden geçersiz hale gelmez. Yeni malik, TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden, kira ilişkisiyle bağlantılı geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanabilir.

Ancak bu sonuç, otomatik tahliye anlamına gelmez.

Her somut olayda;

  • tahliye taahhüdünün teslimden sonra verilip verilmediği,
  • tahliye tarihinin açık olup olmadığı,
  • imzanın kiracıya ait olup olmadığı,
  • birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzasının bulunup bulunmadığı,
  • aile konutu ve eş rızası tartışması,
  • boş tarihli imza iddiası,
  • yeni kira sözleşmesi yapılıp yapılmadığı,
  • bir aylık başvuru süresinin korunup korunmadığı,
  • icra veya dava yolunun doğru seçilip seçilmediği

ayrı ayrı incelenmelidir.

Bu nedenle “yeni malik eski tahliye taahhüdüne dayanabilir mi?” sorusunun cevabı, tek kelimelik bir evet veya hayır değildir. Doğru cevap şudur: Taşınmazın satılması tahliye taahhüdünü kendiliğinden hükümsüz kılmaz; fakat yeni malikin tahliye isteyebilmesi için taahhüdün geçerli olması, sürelerin korunması ve doğru hukuki yolun seçilmesi gerekir.

Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.

İlgili İçerikler

Benzer İçerikler