Miras Kalan Evde Oturan Mirasçı Kira veya Ecrimisil Öder mi?

ByAlp Kemal GÖZEL

Miras bırakanın ölümünden sonra geride bir konut kaldığında, mirasçılar arasında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri evin kullanımına ilişkindir. Kardeşlerden biri yıllardır o evde oturuyor olabilir. Sağ kalan eş, aile konutu olan taşınmazda yaşamaya devam ediyor olabilir. Diğer mirasçılar ise “Bu evden biz de yararlanmalıyız, en azından payımıza düşen kira ödenmeli” diyebilir.

Bu durumda verilecek cevap her olayda aynı değildir.

Miras kalan evde oturan mirasçı, sırf o evde oturduğu için otomatik olarak kiracı sayılmaz. Ancak diğer mirasçıların kullanım ve gelir hakkı tamamen dışlanıyorsa, bu kez ecrimisil adı verilen haksız kullanım bedeli gündeme gelebilir.

Miras kalan evde oturan mirasçı, sırf evde oturduğu için otomatik kira borçlusu olmaz; ancak diğer mirasçıların kullanım ve gelir hakkını dışlıyorsa ecrimisil sorumluluğu gündeme gelebilir.

Miras Kalan Ev Kime Ait Olur?

Miras bırakanın ölümüyle birlikte miras, yasal ve atanmış mirasçılara kendiliğinden geçer.

Birden fazla mirasçı varsa, paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı doğar. Bu ortaklık kapsamında mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur.

Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların, paylı mülkiyetteki gibi taşınmaz üzerinde belirli ve bağımsız payları yoktur. Her mirasçının hakkı terekenin tamamına yayılır.

Bu nedenle miras kalan ev üzerinde tasarruf işlemleri kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirir. Satış, kiraya verme, ipotek tesis etme veya kullanım düzeninin kalıcı biçimde değiştirilmesi tek bir mirasçının kendi başına karar verebileceği işlemler değildir.

Buna karşılık mirasçılardan birinin evde oturması, tek başına ve her durumda haksız işgal anlamına da gelmez. Önemli olan, bu kullanımın diğer mirasçıların haklarını dışlayıp dışlamadığıdır.

Mirasçı Evde Oturuyorsa Otomatik Kira Öder mi?

Hayır. Mirasçı, miras kalan evde oturduğu için kendiliğinden kiracı olmaz.

Kira ilişkisi, tarafların anlaşmasıyla kurulur. Bu nedenle diğer mirasçılarla oturan mirasçı arasında açık veya ispatlanabilir örtülü bir kira anlaşması yoksa, yalnızca evde oturmak kira borcu doğurmaz.

Örneğin mirasçılar aralarında;

  • “Bu evde sen otur, aylık şu kadar bedel öde.”
  • “Kira bedeli rayice göre belirlensin ve paylara göre dağıtılsın.”
  • “Şimdilik otur, satışa kadar bedel ödemeyeceksin.”

şeklinde bir düzen kurmuş olabilir.

Böyle bir anlaşma varsa uyuşmazlık artık kira veya sözleşmesel alacak çerçevesinde değerlendirilir.

Ancak kira anlaşması yoksa ve evde oturan mirasçı diğer mirasçıları kullanım veya gelirden dışlıyorsa, sorun kira değil ecrimisil olarak gündeme gelir.

Kira ile Ecrimisil Arasındaki Fark

Kira ve ecrimisil birbirine benzeyen fakat hukuken farklı kurumlardır.

Kira

Kira, taraflar arasında kurulan sözleşmeye dayanır. Geleceğe dönük bir kullanım hakkı ve buna karşılık ödenecek kira bedeli vardır.

Kira ilişkisinde tarafların;

  • Kiralananı,
  • Kira bedelini,
  • Kullanım süresini,
  • Temel borçları

belirlemiş olması beklenir.

Ecrimisil

Ecrimisil ise haksız kullanım nedeniyle geçmişe dönük istenen kullanım bedelidir.

Ecrimisil bir kira sözleşmesinden değil, taşınmazdan haksız veya dışlayıcı şekilde yararlanma olgusundan doğar.

Bu nedenle miras kalan evde oturan mirasçı bakımından temel soru “Kiracı mı?” değil, çoğu zaman “Diğer mirasçıların kullanım veya gelir hakkını dışladı mı?” sorusudur.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Ne Zaman İstenebilir?

Mirasçılar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak tek başına kullanım yeterli değildir.

Şu unsurlar önem taşır:

  • Taşınmaz miras ortaklığına ait olmalı.
  • Bir mirasçı taşınmazdan tek başına veya diğerlerini dışlayacak şekilde yararlanmalı.
  • Diğer mirasçıların kullanım veya gelir hakkı engellenmeli.
  • Kural olarak intifadan men şartı gerçekleşmiş olmalı.
  • Talep edilen dönem ve bedel ispatlanabilir olmalı.

Mirasçılardan biri, diğerlerinin açık veya örtülü rızasıyla evde oturuyorsa geriye dönük ecrimisil talebi zayıflar.

Buna karşılık diğer mirasçı açıkça kullanım veya gelirden pay istediği halde bu talep reddedilmişse, ecrimisil sorumluluğu gündeme gelebilir.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, mirasçının taşınmazdan yararlanmak istediğini diğer mirasçıya bildirmesine rağmen bu yararlanmanın engellenmesi anlamına gelir.

Basitçe ifade etmek gerekirse, diğer mirasçının şu iradeyi ortaya koyması gerekir:

  • “Ben de bu evden yararlanmak istiyorum.”
  • “Tek başına kullanımına rıza göstermiyorum.”
  • “Kullanım bedelinden payımı talep ediyorum.”
  • “Beni kullanım veya gelirden dışlayamazsın.”

Bu bildirimden sonra evde oturan mirasçı diğer mirasçıyı kullanım veya gelirden yararlandırmıyorsa, ecrimisil başlangıcı bakımından intifadan men tarihi önem kazanır.

İntifadan men çoğunlukla noter ihtarnamesiyle yapılır. Ancak şekle bağlı değildir. Tanık, yazışma, mesaj, dava dilekçesi veya başka belgelerle de ispatlanabilir.

Yine de uygulamada noter ihtarnamesi, tarih ve içerik bakımından güçlü delil sağlar.

İntifadan Men İhtarı Her Zaman Gerekli mi?

Kural olarak mirasçılar birbirini intifadan men etmedikçe ecrimisil talep edemez.

Ancak bu kuralın istisnaları vardır.

Şu durumlarda intifadan men aranmayabilir veya fiilen gerçekleşmiş kabul edilebilir:

  • Taşınmaz üçüncü kişiye kiraya verilmiş ve kira geliri paylaşılmamışsa,
  • Taşınmazdan ürün, kira veya başka gelir elde edilip diğer mirasçılar dışlanmışsa,
  • Oturan mirasçı diğer mirasçıların mülkiyet veya miras hakkını inkâr ediyorsa,
  • Taşınmazın tamamında yalnız kendisinin hak sahibi olduğunu ileri sürüyorsa,
  • Diğer mirasçıların eve girmesi fiilen engelleniyorsa,
  • Anahtar verilmiyor, kilit değiştiriliyor veya kullanım talebi açıkça reddediliyorsa,
  • Taraflar arasında daha önce dava veya icra takibiyle uyuşmazlık açık hale gelmişse.

Bu istisnalar somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Bu nedenle “ihtar yoksa hiçbir şekilde ecrimisil olmaz” veya “ihtar çekildiği anda mutlaka ecrimisil doğar” şeklinde kesin sonuçlara varmak doğru değildir.

Örtülü Rıza Ecrimisili Engeller mi?

Mirasçılar uzun süre hiçbir itirazda bulunmadan bir mirasçının evde oturmasına izin vermiş olabilir.

Örneğin kardeşlerden biri anneden kalan evde yıllarca oturmuş, diğer kardeşler bunu bilmiş, eve gidip gelmiş ve herhangi bir bedel talep etmemiş olabilir.

Bu durumda mahkeme, olayın özelliklerine göre örtülü rıza bulunduğunu kabul edebilir.

Örtülü rıza varsa, geçmiş yıllar için ecrimisil talebi her zaman kabul edilmez. Çünkü oturan mirasçı, diğer mirasçıların bu kullanıma izin verdiği düşüncesiyle hareket etmiş olabilir.

Ancak örtülü rıza sonsuza kadar devam etmek zorunda değildir. Diğer mirasçı açıkça itiraz eder, kullanım bedeli ister veya ihtar gönderirse, bu tarihten sonraki dönem için durum değişebilir.

Üçüncü Kişiye Kiraya Verilen Miras Evinde Gelir Paylaşımı

Miras kalan evin mirasçılardan biri tarafından üçüncü kişiye kiraya verilmesi, evde bizzat oturulmasından farklıdır.

Bu durumda taşınmaz artık yalnızca barınma amacıyla kullanılmamaktadır; kira geliri elde edilmektedir.

Kira geliri miras ortaklığına ait taşınmazdan doğduğu için, diğer mirasçıların da payları oranında bu gelirden yararlandırılması gerekir.

Kiraya veren mirasçı kira gelirini tek başına alıyor ve diğer mirasçılara pay vermiyorsa, diğer mirasçılar;

  • Kira gelirinden paylarını,
  • Haksız kullanım bedelini,
  • Somut olaya göre sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme temelli alacaklarını

talep edebilir.

Bu tür dosyalarda talebin hukuki niteliği önemlidir. Her durumda yalnızca “ecrimisil” denmesi yeterli olmayabilir; kira sözleşmesi, kira ödemeleri ve gelirin kim tarafından alındığı ayrıca incelenmelidir.

Sağ Kalan Eş Aile Konutunda Oturuyorsa Ne Olur?

Miras bırakanın sağ kalan eşi, eşlerin birlikte yaşadığı aile konutunda oturmaya devam ediyorsa daha hassas bir değerlendirme yapılır.

Türk Medeni Kanunu, sağ kalan eşe aile konutu ve ev eşyası üzerinde miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteme imkânı verir. Haklı sebepler varsa mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da gündeme gelebilir.

Bu nedenle sağ kalan eşin aile konutunda oturması, sıradan bir mirasçının dışlayıcı kullanımından farklı değerlendirilebilir.

Ancak bu durum sağ kalan eşin her koşulda ecrimisilden muaf olduğu anlamına gelmez.

Şu hususlar birlikte değerlendirilir:

  • Taşınmaz gerçekten aile konutu mu?
  • Sağ kalan eş özgüleme, intifa veya oturma hakkı talep etmiş mi?
  • Diğer mirasçılar kullanıma rıza göstermiş mi?
  • İntifadan men ihtarı gönderilmiş mi?
  • Sağ kalan eş diğer mirasçıları tamamen dışlıyor mu?
  • Ortaklığın giderilmesi veya özgüleme davası açılmış mı?
  • Kullanım hangi dönem için tartışılıyor?

Bu nedenle sağ kalan eş bakımından otomatik ve tek yönlü bir cevap verilmemelidir. Aile konutu koruması önemli bir unsurdur; fakat diğer mirasçıların haklarını tamamen ortadan kaldırmaz.

Kullanım Tamamen Dışlayıcı Hale Geldiğinde

Bazı olaylarda evde oturan mirasçı, taşınmazı fiilen yalnız kendisine aitmiş gibi kullanmaya başlar.

Örneğin:

  • Diğer mirasçılara anahtar vermez.
  • Eve girişlerini engeller.
  • Kilit değiştirir.
  • Taşınmazı kendi adına kiraya vermeye çalışır.
  • Diğer mirasçıların payını inkâr eder.
  • Satış veya paylaşım taleplerini sürekli reddeder.
  • Kira geliri elde edip paylaşmaz.

Bu davranışlar, miras ortaklığının doğasına aykırı olabilir.

Bu durumda diğer mirasçılar önce yazılı ihtar gönderebilir, kullanım veya gelirden pay isteyebilir, ecrimisil davası açabilir veya ortaklığın giderilmesi davasıyla ortaklığı sona erdirmeyi talep edebilir.

Geriye Dönük Ecrimisil Kaç Yıl İstenebilir?

Ecrimisil geçmişe dönük istenen haksız kullanım bedelidir.

Uygulamada ecrimisil talepleri bakımından 5 yıllık zamanaşımı süresi esas alınır.

Ancak bu, her olayda otomatik olarak son 5 yılın tamamı için ecrimisil alınacağı anlamına gelmez.

Mahkeme;

  • İntifadan men tarihini,
  • Örtülü rıza bulunup bulunmadığını,
  • Taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığını,
  • Kira geliri elde edilip edilmediğini,
  • Talep edilen dönemleri,
  • Emsal kira bedellerini

birlikte değerlendirir.

Örneğin intifadan men ihtarı yalnızca 1 yıl önce gönderilmişse, önceki 4 yıl bakımından rıza veya sessizlik tartışması yapılabilir.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesabında taşınmazın emsal kira bedeli esas alınır.

Bilirkişi incelemesinde genellikle şu unsurlar değerlendirilir:

  • Taşınmazın bulunduğu yer,
  • Büyüklüğü,
  • Oda sayısı ve fiziki durumu,
  • Kullanım şekli,
  • Piyasa kira rayici,
  • Talep edilen dönem,
  • Mirasçıların miras payları,
  • Kira geliri elde edilip edilmediği,
  • Taşınmazın tamamının mı yoksa bir bölümünün mü kullanıldığı.

Ecrimisil genellikle davacı mirasçının payına düşen yararlanma bedeli üzerinden hesaplanır.

Evde oturan mirasçının yaptığı zorunlu giderler, bakım-onarım masrafları veya vergi ödemeleri varsa bunlar ayrıca tartışma konusu olabilir. Her masraf doğrudan ecrimisilden düşülmez; giderin niteliği ve kimlerin yararına yapıldığı incelenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne İşe Yarar?

Ecrimisil davası geçmiş dönem kullanım bedeline ilişkindir. Mülkiyet ortaklığını sona erdirmez.

Mirasçılar taşınmazın kullanımı, satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamıyorsa, daha kalıcı çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Bu davayla;

  • Elbirliği veya paylı mülkiyet sona erdirilir.
  • Taşınmaz mümkünse aynen bölünür.
  • Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paraya çevrilir.
  • Satış bedeli mirasçılar arasında paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu dava, sürekli kullanım krizini sona erdirmeye yarar. Ancak geçmiş dönem haksız kullanım bedeli isteniyorsa ecrimisil talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Mirasçılar Anlaşarak Kullanım Bedeli Belirleyebilir mi?

Evet. Mirasçılar aralarında anlaşarak evin kullanımına ilişkin açık bir düzen kurabilir.

Örneğin:

  • Bir mirasçı evde oturur ve diğerlerine aylık bedel öder.
  • Ev üçüncü kişiye kiraya verilir ve kira geliri paylaştırılır.
  • Ev satışa kadar bedelsiz kullanılabilir.
  • Kullanıcı mirasçı, aidat, vergi ve bakım giderlerini üstlenir.
  • Belirli süre sonunda ev satılır veya ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir.

Bu anlaşmanın yazılı yapılması önemlidir.

Anlaşmada şu noktalar bulunmalıdır:

  • Taşınmaz bilgileri,
  • Kullanacak mirasçı,
  • Kullanım süresi,
  • Ödenecek bedel,
  • Bedelin hangi tarihte ve hangi hesaba ödeneceği,
  • Giderlerin kim tarafından karşılanacağı,
  • Kira gelirinin nasıl paylaşılacağı,
  • Satış veya ortaklığın giderilmesi halinde izlenecek yol.

Yazılı anlaşma, ileride “rıza vardı”, “bedel kararlaştırılmıştı” veya “bedelsiz kullanım kabul edilmişti” tartışmalarının önüne geçebilir.

Hangi Yol Ne Zaman Seçilmeli?

Miras kalan evde kullanım uyuşmazlığı varsa her hukuki yol aynı sonucu vermez.

Genel ayrım şu şekilde yapılabilir:

  • Evde oturan mirasçıyla anlaşma mümkünse yazılı kullanım protokolü yapılabilir.
  • Geçmiş dönem kullanım bedeli isteniyorsa ecrimisil davası gündeme gelebilir.
  • Ev üçüncü kişiye kiraya verilmişse kira gelirinden pay talep edilebilir.
  • Taşınmazın sürekli ortak kalması istenmiyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
  • Sağ kalan eş aile konutunda oturuyorsa aile konutu özgüleme, intifa veya oturma hakkı ayrıca incelenmelidir.

Bu yollar birbirinin her zaman alternatifi değildir. Aynı olayda hem ecrimisil hem ortaklığın giderilmesi hem de kira gelirinden pay talebi farklı dönem ve sonuçlar için birlikte gündeme gelebilir.

Temel Ölçüt: Kira Değil, Kullanımın Hukuki Niteliği

Miras kalan evde oturan mirasçı bakımından sorulması gereken ilk soru “Kira öder mi?” değildir.

Daha doğru sorular şunlardır:

  • Ev hâlâ miras ortaklığına mı ait?
  • Oturan mirasçı diğer mirasçıların rızasıyla mı oturuyor?
  • Diğer mirasçılar kullanım veya gelirden yararlanmak istedi mi?
  • İntifadan men ihtarı var mı?
  • Ev üçüncü kişiye kiraya verildi mi?
  • Kira geliri paylaşıldı mı?
  • Sağ kalan eşin aile konutu hakkı gündemde mi?
  • Talep edilen dönem zamanaşımı içinde mi?
  • Ortaklığın giderilmesi davası açılması gerekiyor mu?

Bu soruların cevabı, oturan mirasçının herhangi bir bedel ödeyip ödemeyeceğini belirler.

Mirasçı olmak, miras kalan evden yararlanma hakkı verir. Ancak bu hak, diğer mirasçıların aynı taşınmaz üzerindeki kullanım ve gelir haklarını yok sayma yetkisi vermez.

Bu nedenle en sağlıklı yol, miras kalan taşınmazların kullanımını ve varsa gelir paylaşımını mümkün olduğunca erken, açık ve yazılı biçimde belirlemektir.

Yasal Uyarı : Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Bütün somut uyuşmazlıkların kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden somut uyuşmazlıklara dair hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hak kaybı yaşanmaması adına hukuki süreçlerin yetkin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi gerektiğini ısrarla hatırlatırız.

İlgili İçerikler

Benzer İçerikler